商住房或商铺或写字楼 投资哪个好

投资商铺 要有“养铺”资金支撑 “投资商铺的门槛很高。”张翰坤表示。这主要是两方面因素决定的，首先，选择商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力。俗话说“一步差三市”，很多时候，商业项目门前多一个过街天桥或栅栏，都会对项目的经营情况产生很大影响。 第二，商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下，商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍，但是其付款比例通常是首付50%，贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求，意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显，随着地段的不断成熟，商铺也会变得更加值钱。因此，通常来讲，投资商铺的人都是家底厚实的人。 张翰坤将商铺、商业住宅、写字楼这三样物业形态类比于音乐中的古典音乐、流行歌曲与民族音乐。商铺就像古典音乐一样，有丰富的内涵，需要沉淀，未必一鸣惊人但往往历久弥新，且不乏精粹。商业的供应量相对较少，按照普通社区10%的商业配套比例，也就是10套住宅配一套商业，而好地段的商业少之又少。商业不仅有市场化需求，更有社会大众的日常消费需求，因而商业在经济不好的时候还有日常消费需求做支撑。据中原地产市场部总监张大伟介绍，在一般情况下，社区底商年回报率一般能达到5%-6%，而写字楼底层商铺能达到8%-9%。 投资商业住宅门槛低 商业住宅是流行歌曲。由于商业住宅的面积小、总价低，因此能为大众阶层接受并参与投资。在现阶段国内市场条件下，由于物业管理公司的服务水准有限，很多小区很难保持物业品质，造成居住和办公的人员混杂，使得社区品质下降。 在这种情况下，如果该地区的地块价值没有提升，该社区的房屋价值则不会大幅提升，只能随着货币价值及地区平均经济增长率增长。因此在当前国家调控经济的背景下，商业住宅的造血功能仅限于租赁。在国际上，房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，即租售比的均衡水平为1：300左右，而中国目前的租售比水平达到了1：800甚至900，房屋的价格严重偏离其真实价值。

“手头有点闲钱，放到银行里总感觉会缩水，想投资个商业项目。”最近， 28岁的小王在石家庄的商业市场上一直徘徊。石家庄的城市综合体项目众多，商业业态也包括了公寓、商铺和写字楼，这些商业业态都有什么样的特点，投资时需要注意些什么呢？ 商业业态――公寓 总价低，周期短，回报高。公寓的这些特点满足了手头有“小钱”的投资者的青睐。据了解，公寓主力户型总价在40-50万之间，按照商业投资首付50%的要求，首付20万即能在市中心购置一套精装修公寓。租金抵月供，首付后即可等待公寓的增值是大多数投资者的收益方式。 石家庄独立公寓产品很少，大多公寓都是依托在住宅、写字楼、商业或综合体上。作为二三线城市的石家庄，城市发展水平尚未达到这个水平，所以公寓一般用于短期出租、自住以及办公。不同公寓的使用者，对周边配套的要求不同。对于商务配套要求较高的公寓来说，便利的交通条件、发达的餐饮娱乐设施，都是提升项目品质的因素。 从公寓产品本身来说，市面上的公寓分为精装修和毛坯两种。一般精装修公寓，厨房配套、卫生间配套设备齐全，拎包入住，方便快捷。在选择毛坯公寓时，要关注它的户型，是否方正，一般而言，方正的户型空间浪费较小。 商业业态――商铺...“手头有点闲钱，放到银行里总感觉会缩水，想投资个商业项目。”最近， 28岁的小王在石家庄的商业市场上一直徘徊。石家庄的城市综合体项目众多，商业业态也包括了公寓、商铺和写字楼，这些商业业态都有什么样的特点，投资时需要注意些什么呢？ 商业业态――公寓 总价低，周期短，回报高。公寓的这些特点满足了手头有“小钱”的投资者的青睐。据了解，公寓主力户型总价在40-50万之间，按照商业投资首付50%的要求，首付20万即能在市中心购置一套精装修公寓。租金抵月供，首付后即可等待公寓的增值是大多数投资者的收益方式。 石家庄独立公寓产品很少，大多公寓都是依托在住宅、写字楼、商业或综合体上。作为二三线城市的石家庄，城市发展水平尚未达到这个水平，所以公寓一般用于短期出租、自住以及办公。不同公寓的使用者，对周边配套的要求不同。对于商务配套要求较高的公寓来说，便利的交通条件、发达的餐饮娱乐设施，都是提升项目品质的因素。 从公寓产品本身来说，市面上的公寓分为精装修和毛坯两种。一般精装修公寓，厨房配套、卫生间配套设备齐全，拎包入住，方便快捷。在选择毛坯公寓时，要关注它的户型，是否方正，一般而言，方正的户型空间浪费较小。 商业业态――商铺 随着城市商业形态的多样化发展，人们由对传统沿街商业的投资正在逐步转向为对综合体商铺的投资，万达广场（小区网 论坛）、勒泰中心、万象天成（小区网 论坛）、乐汇城等商铺得到省会市民和投资者的抢购、抢租证明了这一点。据了解，扩大内需，减轻中国经济对国外的依赖性依然是国内经济政策的一个大的趋势。拉动内需，需要居民增加消费，消费的增加会带来对可消费场所――商业的量的增加。并且随着经济的不断发展进步，居民收入的不断增加，必然会带来消费的增加。 投资商铺与住宅不同，地段是选择商铺的不二法宝，无论在北京，上海等一线城市，还是在石家庄这样的省会城市，好的地段都是保证商铺升值保值的要素。好的地段除了指的是城市核心区之外，还应重点考虑商业的聚集性效应，即在商业比较集中的地段各个商业体会互相借力，形成良性发展。单体商业可辐射范围较小，投资增值保值的可能性会相对小一些。 商业业态――写字楼 不经意间，石家庄的写字楼项目宣传页和广告围挡上，“5A”和“甲级”成了不可缺少的修饰词，“ 5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化），写字楼智能化水平的提升，对城市形象提升有着重要的作用。同时也是吸引国内外大型知名企业入驻的必要条件。目前石家庄现有的老写字楼智能化水平不高，远远不能满足现代化、智能化办公的需要。鉴于此，新兴的写字楼凭借其优质的智能化体系、便捷的服务配套等赢得了企业的青睐。 投资写字楼，要注重其地理位置、交通、配套方面。写字楼一般情况下有一定的辐射区域，如写字楼所在的区域与城市的发展方向及发展规划不符，在投资方面就会有风险。交通的便捷性以及配套的全面性也是影响写字楼未来增值幅度的一个重要方面。要综合考虑，不能盲目投资。