精选教程|如何挑选写字楼,一文看懂精准选址方法。
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2021-01-07

导语:现在市场上写字楼众多,除了最基础的租金/售价、面积、位置,还有哪些是需要特别注意的呢。看完本文就可以全部了解轻松找房避免踩雷!

在写字楼筛选前,首先最重要的准备工作先做好。要明确写字楼的基本需求:


明确面积。可根据公司现有人数和未来2年内的预计招聘人数确定工位数量。再结合需要的会议室,独立办公室推测需要的面积。一般按照一人需7平米进行测算。

明确算及可接受的价格底线。在找写字楼的过程中,因为预算很容易因为写字楼装修、配套等影响不断提高标准,所以需要提前做好预算准备,并制定一个价格底线,可以以年租金或月租金作为计算维度。同时需要明确,这个价格是否包含物业费、空调费等其他收费条目。

明确写字楼的所在区位。城市那么大,需要首先确定好大概的范围,是江北区还是渝中区?有无想去的CBD?有没有意向的楼盘?按照商圈/轻轨站划分也可以。


在明确上面的基本需求之后,这五个点需要重点关注:



关注写字楼内外条件

写字楼的好坏,直接影响着团队成员的工作体验。如何判定写字楼的好坏?最“直接粗暴”的方式是查看相应的评级

目前写字楼划分等级主要是以硬件和软件为根据,分为顶级、甲级、乙级、丙级四级。对应来说,等级越高的写字楼,其外观设计、公共装修品质就越高,设备设施如电梯的等候时间、中央空调的数量、停车位的数量、物业服务等标准更高。

而对于内部工作空间来说,需要重点关注这几个方面:

采光情况:主要看窗户和朝向,采光度是否满足办公需求;

通风情况:一方面看中央空调的密度和功率,一方面看窗户的开合情况;

房屋质量:检查墙面是否有裂缝,屋内是否有漏水情况,地面是否有不平整的地方;

公共设施:电梯、厕所的数量是否合理,是否满足日常需要;

物业情况:注意保洁服务的周期和完成度;

装修情况:房子的装修情况直接决定了后续租赁的装修成本,一般来说,毛坯房肯定是最方便的,直接做电路隔断很方便,相当于在白纸上涂画,不过在大多数情况下,都是简装过的办公室,可以直接使用,如果需要重新改造,重新划分空间,建议带好装修师傅一起预估一下价格。


 

关注整体租赁成本

成本控制一定是整个写字楼租赁中最关键的一步。

此前我们介绍了如何计算写字楼的实际租金《实操教程 | 免租期、物业费...如何计算写字楼的“实际租金”?》,在这里,就非常实用了!不过一定要记得将租金换算到同一维度进行比较,统一以“净租金”或“含服务费租金”等进行PK。

在进行成本计算时,除却实际支付的房屋租金费用,一定要再将办公空间的装修费用、家具电器的折旧费用、搬运的人力物力成本等考虑进来。

另外,有一些小的细节需要注意,这些都是实际租赁时会遇到的问题:

中央空调开放时间与加时费用:写字楼的空调开放时间是有限制的,譬如工作日早九点到晚九点,而有的公司可能周末也需要加班,这就需要问清楚加时费用如何计算;

写字楼的面积计算:公摊面积是一个关键指标,写字楼都会涵盖大厅、电梯、厕所等在内的公摊面积,而我们的租金一般都是以平方为计算维度的,所以需要清楚写字楼的实际面积和建筑面积,算算使用率,从而进行比较;

免租期&装修期:这一点在上一节中有详细的介绍,免租期内仅收物业管理费不收房租,装修期内只收定额装修管理费,这些时间可以与业主进行商讨;

中介费用:租赁写字楼的中介费用也是一笔需要考量的开销,不同渠道找到的中介收费标准也不一。

租金涨幅:如果租期达到了两年及以上,合同中通常会出现租金年涨幅的规定,这一点需要和业主再协商,一般租金会从第二年或者第三年开始月租金开始递增,甚至有个别的大厦连物业费也会一起递增,这点需要注意。

从经验上来说,写字楼租赁的成本,主要在于租金、装修和电费三种花销上。租金是能够粗略估算的,装修也是可以根据写字楼情况进行调整的,电费这一块主要是空调与灯光的费用,如果是“996”的狼性公司,还是得多多考虑空调的加时费。


 

整合周边配套信息

当我们说到一家写字楼,其周边的商业、交通配套一定是最受关注的,这影响着员工、客户、公司发展等多方面,也算是一项“隐形成本”。

对于员工来说,通达的交通可以降低通勤成本,周边林立的楼房可以提供良好的住房条件,全面的商业配套可以满足日常饮食需要,好的配套有助于提升员工工作的幸福感。

对于客户来说,优质的写字楼配套资源,能够满足商务上住宿、餐饮的需求,工作效率会更高,也有助于提升企业形象。

最后,对于企业来说,不同类型的企业有不同的配套需求,尤其是对于生产型的企业来讲,便捷的交通和发达的物流,有利于企业发展升级。



关注有无利好政策

抢人大战”的另一边,抢“企业”的战火也从未停歇,对于企业的扶持政策层出不穷,涉及土地、税收、订单、金融、人才、户籍、住房、产业补助等多个方面,不同城市、不同区域的政策都有所不同。

总体来说,企业在选址阶段可重点关注这几个方向:产业发展政策、人才政策、土地政策、税收政策、财政扶持政策、税收、房租返还政策等。不过需要注意的是,有些利好政策也需要兑现一定的产值承诺,需要做好风险预警,评估政策带来的风险与收益。

另外,有别于政府提供的扶持政策,不少写字楼也会为入驻的中小企业提供多种免费服务,如政策申请、财务帮助、人事代理等。对于初创阶段的企业来说,这些企业服务能够带来不少“加分”,为后续发展带来比较大的便利。



关注周边产业聚集情况

产业聚集是较为常见的情况,硅谷、中关村都是产业聚集的产物,很多写字楼、园区都会招租相同或相关产业的公司,这为企业发展带来很大的机会。

对于企业来说,在进行写字楼的选择上,可以综合考虑周边其他公司的分布。如果和“邻居”有着产业上下游的关系,那么对于公司业务的推动,会有较大的裨益。无论是产业信息的高速流通,上下产业链的业务合作,还是人才引进的成本,可以说是一项性价比非常高的选择。