空置率：京沪创新高同时，新一线重庆创十年新低
导语：写字楼空置率，京沪创新高同时，新一线重庆创十年新低。成渝经济圈上升为国家战略，对写字楼市场的影响尤其深远。
众所周知，写字楼市场映射一个城市产业趋势。2020年，随着重庆不断改革发展，GDP突破2.5万亿大关，第三产业占比逐年递增；写字楼空置率跌至27.5%，京沪创十年新高同时，新一线重庆创十年新低。此外，2020年成渝经济圈上升为国家战略，带动交通、产业建设，对写字楼市场的影响尤其深远。
展望2021年，重庆在十四五格局下打开新篇章，“一带一路”、长江经济带发展、新时代西部大开发等国家战略将深入实施，成渝经济圈建设进入实操阶段，消费者服务、金融、科技行业将进一步扩大办公需求。
01 GDP突破2.5万亿大关 经济圈提升国家战略 吸引产业筑巢
近日，重庆公开全年GDP数据，2020年，重庆继北上深之后突破2.5万亿大关，实现生产总值25002.79亿元，同比增长3.9%，2020年无疑是重庆腾飞的一年，经济发展势头强劲。与此同时，第三产业占比逐年攀升，实现增加值13207.25亿元，同比增长2.9%，利好商业地产发展。
过去一年，在多项利好政策加持下，成渝经济圈建设进入快车道。回首1月初，在全国层面重要会议中，成渝经济圈确定上升为国家策略，提法也由城市群到经济圈，成为继京津翼、粤港湾大湾区、长三角之后，中国经济“第四极”。
随后5月，重庆颁发主城扩容政策，进一步完成成渝经济圈国家战略的具体实施。主城则由9区扩充至21区，意味着中心城市带动周边区域发展，形成一体化建设，共同迈向世界级大都市圈舞台。此政策下，不仅能稳商、也能育商,吸引国内外一流企业入驻，选择更为广泛，让写字楼市场更活跃。
同时，“米字型”高铁建设赋能城市扩容政策，创建以中心城区为核心的“一小时经济圈”，带来极高的交通流动效率。
因此，成渝经济圈建设靠政策+交通共同发力，打造高质量发展重要引擎，无疑加快人口流入，吸引产业筑巢，重庆写字楼市场需求进一步释放。
02 租金降幅明显收窄 空置率27.5%创10年新低
据第一太平戴维斯数据，2020年，重庆甲级写字楼市场新增供应仅6.4万平方米，在疫情影响下，项目交付延迟，新增供应量有所下降。来福士A座成为唯一的新增供应项目，推高总存量至240万平方。
随着四季度结束，全年平均租金85.5元/平方米/月，同比下降0.9%，降幅明显收窄;全年空置率同比下降3.6%，跌至27.5%，在京沪创十年新高的同时，新一线重庆创十年新低。同时，净吸纳量由负转正，写字楼租赁需求不断新增。
就行业新增需求来看，消费者服务、金融、信息技术合计贡献全市新增总成交面积一半，分别占18%、17% 、15%，其中线上教育贡献消费者服务行业近八成的成交。得益于猿辅导、学而思、作业帮等在线教育头部企业纷纷入渝，抢滩重庆甲级办公市场。
线上教育迅猛之势离不开重庆“智慧名城”建设再提速，智慧+行业模式多点开花，引外界关注。去年智博会上收获斐然，引资693.1亿元，吸引人人视频、阿里巴巴等头部企业入驻，不过，企业入渝源于城市吸引，落户更是瞄准区域发展。
就58同城、安居客数据显示，2020年重庆写字楼租赁区域搜索热度排名中，渝北区独占鳌头，江北区、渝中区紧随其后。
渝北区GDP遥遥领先，成为首个破2000亿的区域，并凭借产业园区云集且规划不断落地实施，带动周边写字楼市场热度，成为企业选址的首要考虑之一。
而江北嘴、解放碑版块作为核心商务区，商圈配套、轨道交通更为成熟，商务成本可观，因此，热门板块拉动江北区和渝中区用户搜索指数，占搜索热榜前三。值得关注的是，南岸区表现不凡，尽管搜索热度排名第四，凭借国家级经济技术开发区带动下，带动TMT产业快速发展，人人视频、阿里巴巴也是看中其趋势，落户南岸。
根据58同城、安居客用户搜索热度数据，从写字楼租赁面积来看， 100-200m之间搜索热度整体占比37%，200-300 m占比16%。另一边，据戴德梁行研究，从租户成交来看，重庆甲级写字楼300平方米以下的小面积段租户占比达54%，其中，观音桥、杨家坪300平方米以下的租户占比最高，观音桥100平方米以下租户占比最多，达30%。由此可见，本地中小企业仍是重庆租户的中坚力量，选址偏爱传统商圈。
03 挂牌价格趋于稳定 大宗交易成交稍显乏力
据58安居客房产研究院数据，重庆四季度写字楼挂牌销售价格为11927元/㎡，环比微跌0.18%。其中，渝中区和江北区分别以16238元/㎡和14159元/㎡的写字楼挂牌价格领跑其他各区。
综合成交方面来看，重庆办公销售市场全年成交130.13万方，受一季度疫情影响，成交量同比相下降23.78个百分点;全市年度成交均价10286元/m，市场价格总体趋于稳定。
不过，大宗交易方面，全年录得5宗成交，主要由政府主导。尽管，写字楼投资市场逐渐复苏，重庆大宗交易市场成交情况相较于疫情前期仍有欠缺，投资信心不足。
在土拍市场中，去年重庆“万元地”土拍成交共15宗，香港置地以24.6亿拿下重庆观音桥50296.7㎡土地面积，成2020年新地王，其中含商业用地、商务用地。过往，重庆以内资开发商为主导，港资的加入势必为重庆打开新格局。因此，项目的落地有助于形成一站式购物圈，带动区域商业商务氛围持续提升，未来江北区商办地位日益凸显。
长期来看，从市场主体和社会公众满意度层面，国家主流媒体发布第一份《2019中国城市营商环境报告》中重庆排名第五，由此可见，当疫情消散，投资热度回升可期。
04 展望2021：供应将迎小高峰 照母山或成第三大商务区
2020作为十三五收官之年，重庆交出一份有质量的答卷，写字楼市场表现坚韧。那么，站在下一个新起点，围绕十四五新格局，梳理重庆下一个五年发展脉络，抓住2021年新趋势，把握写字楼市场发展势头。
先从供应来看，展望2021年，写字楼市场将陆续迎来新项目交付，形成一波供应小高峰。预计约120万平方米的新增供应入市。写字楼空置率不可否认将走高，因此，新一轮的去库存压力随之增加。此情况下，市场将采取更灵活的租赁政策面对新增供应。
宏观政策指引下， “一带一路”、长江经济带发展、新时代西部大开发等国家战略将深入实施，成渝双城经济圈建设全面铺开，迈向实操阶段。加上国际消费中心城市、内陆国际金融中心等利好逐渐放量，消费者服务、金融行业对写字楼租赁需求将稳健增长。
另外，重庆将加强新能源、通信、科技等多个领域发力，越来越多的科技信息类总部企业落户重庆为其注入源源不断的经济增长动力和虹吸能力，继而有望衍生新一轮的办公需求风口。
同时，十四五规划中明确提到科技创新政策措施，重庆将加快建设具有全国影响力的科技创新中心，高水平建设西部科学城。可以预见，重庆科学城、重庆高新区等技术型产业开发区的成立也将促进重庆商业商务氛围的成熟，从而驱动更多高质量企业来渝发展，未来重庆写字楼市场商业投资热度有望进一步提升。
传统商务区层面上，据仲量联行统计，在扣除总部自用楼宇后，未来四年内江北嘴、解放碑两大CBD甲级办公楼供应不足25万平方米，核心CBD新增供应步入尾声。不过，办公楼市场版图持续北扩，照母山将迎来四年来首次甲级品质的商业办公或产业办公楼宇的新增供应，照母山板块将坐稳重庆第三大商务区交椅。
总而言之，2021年站在十四五规划的新起点，重庆将打出政策“组合拳”，带领写字楼市场迈向新征程。
