【头条】重庆甲级写字楼租户调查报告发布,重庆写字楼到底有无投资价值?
来源:微信公众号
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2021-05-13

导语:重庆写字楼目前市场现状到底如何?重庆写字楼市场究竟有无投资价值?重庆写字楼市场未来发展趋势如何?


重庆写字楼目前市场现状到底如何?

       重庆写字楼市场究竟有无投资价值?

       重庆写字楼市场未来发展趋势如何?



近日,世邦魏理仕(CBRE)在渝重磅发布了《中国重点城市甲级写字楼租户调查报告|2017重庆》(下简称《报告》),调查覆盖40栋符合世邦魏理仕定义的甲级写字楼,涉及企业总数近1,800家。据记者了解,这是行业首个针对重庆甲级写字楼市场的租户普查报告,下面就让我们通过这份报告共同来了解重庆目前的写字楼市场。



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【数据】


现状:市场存量近250万平方米,供过于求 



重庆写字楼市场发展经历了三个主要阶段。


第一阶段自97年由和记黄埔集团开发的重庆大都会广场(商厦)建成之后,标志着重庆首个甲级写字楼于解放碑CBD面世开始,一直到2010年整体市场处于早期起步阶段。


第二阶段从2011年开始,甲级写字楼供应量快速攀升,直到2014年累计新增供应超过100万平方米,瑞安企业天地,英利国际金融中心等相继入市,市场进一步发展成熟进入成长阶段。


而第三阶段从2015年至今,甲级写字楼新增供应接近100万平方米,存量已接近250万平方米,由于市场面对集中供应的压力,供过于求,平均空置率在2015年就已突破40%,业主方纷纷下调租金预期改变租赁策略,目前整体市场处于调整阶段。




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【区域】


集中解放碑、观音桥、江北嘴、南坪、渝北和大化杨区域


根据《报告》分析,目前重庆甲级写字楼主要分布区域为解放碑、观音桥、江北嘴、南坪、渝北和大化杨区域。其中,江北嘴CBD的传统金融租户承用面积占总去化面积高达50%;解放碑CBD、观音桥、南坪、大化杨板块则以服务业为主导,渝北板块排名第一的是房地产建筑。值得关注的是,江北嘴和解放碑两大CBD已聚集甲级写字楼中83%的传统金融类租户。



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【租户结构】


金融业贡献重庆甲写需求首位



在重庆甲级写字楼租户结构方面,调查显示,金融业成为重庆甲级写字楼需求的首要来源,其中银行、保险等传统金融租户对需求的贡献率超过国内重点二线城市,与北京、上海旗鼓相当。


以小额贷款为代表的非传统金融在重庆发展较其他省市更加平稳,成为甲级写字楼需求的主要驱动力。服务业、房地产建筑、零售贸易、科技新媒体(TMT)、制造业分列第2-6位。


据了解,重庆甲级写字楼TOP 50租户中,传统金融类承用面积占比超过50%,房地产建筑紧随其后,占14%。



专家分析:金融、服务、科技新媒体对于甲级写字楼需求较大



对于以上市场数据,世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉分析:“从全国范围来看,金融业和服务业都是甲级写字楼租户组成最重要的两个板块,重庆也不例外。


特别需要提出的是,这几年,很多二线城市的非传统金融业中, p2p公司会比较好,在重庆,主要是银行、保险、证券公司对甲级写字楼的需求较大。


另外还有服务业,其对写字楼的依赖程度同样重要,另外,对科技新媒体(TMT)行业来说,在国家双创战略支撑下,我们同样可以看到这一业态在重庆呈现逐步增长的趋势,有很多需求释放到甲级写字楼。”


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【租户需求面积】


100-300平米占比42.7%



在写字楼租用面积段方面,重庆甲级写字楼租户租用写字楼的平均面积为683平方米,在二线城市中居前列。其中100-300平方米的需求占比达到42.7%,300-500平方米占比为20.8%,3,000平方米以上的大面积需求占比为2.6%。



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【写字楼租金】


甲级写字楼平均租金93.6元/平米每月



据《报告》,在短期供过于求的大背景下,重庆优质写字楼租金继续承压。截至季末,优质写字楼平均租金报82.6元/平方米每月,环比微跌0.4%。而甲级写字楼平均租金微跌,每月为93.6元/平方米。


专家答疑:租金到底能不能涨起来?


对于这一业主和投资者都非常关心的问题,记者采访到世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部董事戴晖,他表示:“目前,重庆写字楼市场供大于求的状态持续了几年,空置率超过40%,但从整个发展趋势来看,重庆写字楼市场在不断发展,我们发现,甲级写字楼在07年只有100万方,但到了17年已达到450万方,存量呈上升趋势,空置率未来有望继续下行 。


第二,从市场来看,写字楼的品质在不断提高。目前,重庆甲级写字楼占比超过50%,但在十年前,甲级写字楼占比只有15%左右,说明整个市场处于发展状态。



关于租金水平,虽然目前看来重庆写字楼租金在下降,但这只是个相对的现象,与某些二线城市相比,重庆的租金水平其实是很不错的。举例来说,成都的写字楼租金水平无论是甲级还是全市写字楼租金平均水平,与重庆相比较低,而且目前重庆租金水平降低的趋势也在逐渐减少,如第三季度环比第二季度呈现下降趋势,实际上,甲级乃至全市写字楼租金仅下降0.4%左右,降速明显减少。”



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【未来发展趋势】


关于未来写字楼发展趋势,《报告》也提出了一些独到的见解。


1、未来价格战将失宠,租赁管理服务或成新发展方向


《报告》分析,从2015年初开始,受短期写字楼集中供应影响,业主方纷纷降价,开启市场“价格战”,引致重庆写字楼市场连续十个季度录得平均租金环比下跌。在经历两年半的价格战后,价格战已无法长期驱动市场需求。


未来,如何提升楼宇吸引力、丰富招商策略维度、拓展办公服务内涵将成为业主亟待解决的问题。


当市场陷入供过于求的阶段,租户竞争更加激烈。对已建成的写字楼而言,引入第三方专业机构进行后期的招商、运营管理,对现有租户进行维护管理,能有效降低租户流失风险。未来,第三方专业机构的服务已不再局限于写字楼建成时期的(预)招商阶段,长期的招商运营管理将被更多业主所接受,成为应对市场有限资源的一种有效手段。



2、联合办公在渝持续扩张 创新办公理念成大势所趋


在重庆,联合办公运营商已逐步将市场版图从商务园区扩张至甲级写字楼,同期,市场还出现部分开发商在自持项目设立商务中心、打造联合办公楼层的案例。未来,联合办公还将持续在渝甲级写字楼市场扩张,成为大面积市场需求的重要来源。


作为共享办公空间的一种新型模式,以世邦魏理仕提出的“Workplace 360未来办公场所”为代表的移动办公理念在写字楼市场得到广泛传播及认同。经济、高效、集约化的房地产策略实属大势所趋。在租赁成本一定的前提下,高效利用既有空间必定是市场未来变革的一大方向。未来,重庆市场也将见证更多企业与国际接轨,选择未来办公场所的模式,市场发展亦将迈入新的发展阶段。



未来写字楼市场发展趋势如何?



世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部董事 戴晖


世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部董事戴晖表示,在需求量相对强劲且较稳定的情况下,重庆写字楼市场的空置率已然得到一定缓解。


但在存量多年积累以及未来供应较大的情况下,未来写字楼市场压力仍然明显。‘突围’将成为未来众多写字楼的主要目标。业主除了采用降低租金、提供更长免租期等常规方式,提升写字楼的软实力将变得更加重要。


如CBRE所提供的创新租赁管理模式,就是一种提高写字楼软实力的显著方式,联合办公也将成为提高出租率、以创新办公场所策略吸引客户的手段,这些都将成为未来写字楼差异化竞争的亮点。”



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【记者手记】


世邦魏理仕为什么会选择做这样一份报告,这样做的意义何在?


世邦魏理仕华西区研究部主管  朱建辉


世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉告诉记者:“本次租户普查是世邦魏理仕首次聚焦重庆写字楼需求端,在短期供应压力激增的市场环境下意义重大。


据调查结果显示,重庆甲级写字楼需求受经济快速成长和产业结构升级带动呈现持续增长的积极走势,未来新兴产业发展成熟有望成为办公需求的潜在增长点。作为中国中西部、长江上游地区的经济、金融中心、制造业生产基地,所以重庆仍是中国重点城市写字楼市场的焦点。



所以我们在这样的情况之下对写字楼市场进行调查:


一方面是对写字楼市场进行一个深入的摸底,我相信这些现状包括对我们的业主和租户来说都具有一定的参考价值;


另一方面来说,其实我们整个写字楼市场从2015年开始就进入了一个调整期,包括租金也有一定的下滑,所以业主方会面临一定的压力,他们更希望看到市场的需求是来自于何处,而我们这份报告对于市场供应量和需求都有进行调查,相信这份报告对于业主方和开发商来说都有一定的参考价值,这也是我们这份报告的价值所在。”




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