保利商业 瞄准千万平米的全国规模扩张逻辑
导语：商业地产热潮渐退，千亿房企军团中的保利地产却在此时亮出了全国扩张商业地产的路线图。
“未来5年，保利商业将实现在全国范围内运营管理50家购物中心、50家酒店、千余家若比邻社区商业中心，经营管理商业物业面积逾一千万平方米。”
5月13日，带着购物中心、酒店及社区商业三大业务板块的七个品牌，保利地产旗下的保利商业地产投资管理有限公司宣布了快速实现全国布局的规模蓝图。
截至目前，保利商业已开业运营13个商业项目，包括4个购物中心、8家国际品牌酒店、1个国际会议中心及多个若比邻社区商业中心，总开业面积百万平方米。
作为保利地产商业地产的业务管理平台，保利商业“胃口”显然不小。以逾千万平方米商业物业经营管理面积为目标，这将是一场以倍数增长的扩张。
单单依靠保利地产自有项目，已经无法满足保利商业的拓展规划。保利地产商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌表示，保利商业未来将会通过并购、收购、长期租赁和委托管理等多种方式向外获取项目。
规模化起点
4月22日，保利地产打造的首个大型综合性购物中心佛山保利水城购物中心在开业七周年之际更名为保利MALL。同日下午，保利商业与明宇集团签约，保利MALL入驻成都南充明宇广场。
“保利MALL”的落地，扣上了保利商业产品线梳理的重要一环。5月13日，保利商业正式发布旗下购物中心、酒店及社区商业三大业务板块的七个自营品牌。
其中，三个购物中心品牌包括保利MALL、保利广场及时光里，两个酒店品牌分别为精品酒店ARTEL雅途以及经济型酒店N+，社区商业两个品牌则包括若比邻及比邻洗衣。
在保利商业的购物中心业务板块中，保利MALL、保利广场及时光里将成为三大产品线。
“保利MALL体量约在10-20万平方米，将以城市新城中心为原点打造体验式购物中心，而保利广场体量约为5-8万平方米，将以区域中心为原点，时光里的定位则是都市城央的休闲生活方式中心”。
据方长斌介绍，随着佛山保利水城升级为保利MALL，南充保利MALL、长沙保利MALL、烟台保利MALL的合作签约，今年还将有武汉保利广场、中山保利广场将面世。
方长斌亦对观点地产新媒体表示，按照保利地产的规划，“十三五”期间保利商业购物中心规模将再拓展365万平方米。
而在酒店业务板块，如同万达与绿地，经过多年与国际酒店品牌的合作，保利商业也启动了自营酒店品牌，瞄准精品酒店以及经济型酒店的市场空间。
去年通过“5P”战略闯入外界的保利地产社区商业O2O业务，也被放入到保利商业平台。若比邻项目总经理赵亮表示，目前若比邻落地项目已有12个，“若比邻并不限于保利地产自有社区，现在已经在向外开拓了。”
虽然竞争激烈的商业地产已有“红海”之忧，但保利地产的扩张却正在加速中。
扩张底牌
“保利商业对外获取项目的过程中，会有收购、并购、长期租赁，也会有委托管理等方式。”据方长斌介绍，保利商业将通过多种方式拓展项目。
相对于委托管理或者品牌输出等时下颇受青睐的模式，保利商业更青睐并购股权或者长期租赁等方式。
“因为我们还是更看重能够与业主建立紧密关系的合作方式。”在方长斌看来，保利商业的优势在于全方位的运营经验、规范化的体系与保利地产集团在资本和品牌效应上的支撑。
其中资本这一项，无疑是商业地产持续发展的关键。据保利商业介绍，保利地产旗下的保利资本将为其未来发展提供强大的资金支持。
据了解，保利资本为保利地产与保利投资、中金公司共同成立的资本运作平台，其经营范围包括股权投资基金、房地产不动产类投资基金以及产业类投资基金。
保利资本与保利商业紧密相关的是房地产不动产类投资基金。据保利资本介绍，其将以保利商业为依托，布局优质商业不动产项目。
对内，保利资本将整合保利地产内部现有的商业不动产资产，对外则通过并购拓展优质的商业不动产资产。保利资本利用资金进行资产收购的同时，保利商业则可以通过运营进行资产管理。
按照“收购-改造-运营-价值提升”的系统运作提升资产溢价能力后，保利资本将尝试借助ABS、REITs等方式实现自持物业资产的资本化。
尽管方长斌表示保利资本并不只是服务于保利商业，但无可否认，保利资本的资金支持将为保利商业的扩张提供支撑。
“因为商业是长期持有型的物业，从国际运作的经验来看，无论是证券化还是上市，都是一种资本化路径。当然选择实现的路径，一方面要考虑政策，另一方面也要考虑自身的经营状况。”
来 源：观点地产网
编 辑：陈 红
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