导语：深圳中心区写字楼 价值释放有赖后市归整，。全面专业独到商业地产新闻，尽在成都写字楼信息网新闻中心。

      11月29日，记者从报社打车要去新华保险大厦时，出租车司机杨师傅撂开了话匣子：“你要去的地方是不是中心区？那地方写字楼太多了，一两年时间全起来了。有建好的也有在建的，有正在卖的还有招租的……太多了。你要去的那个大厦我不知道在什么地方，快到了你说一声。”

　　杨师傅在深圳开出租已近10年，用他的话说是看着中心区长大的，但是对于中心区一下子涌出来的大量写字楼，他能记住名字的没几个。“这就跟家里似的，孩子多了，名字也可能分不清。”杨师傅说他曾经专门画了张中心区地图，但是现在有些大厦的名字他还是记不住。

　　杨师傅所说的记不住名字的地方就是中心区南区，这里聚集的深圳甲级写字楼群“十三朵姊妹花”大多数已经投入使用，例如已经开始使用的荣超中心，正在销售的金中环商务大厦，即将发售的深圳国际交易广场、卓越时代广场和星河世纪。除此之外，这里有亚洲规模最大的会展中心，还有由星河COCO PARK、怡景中心城、晶岛国际广场等组成的深圳规模最大的商业群，而由香格里拉、星河丽思卡而顿酒店、祈年酒店等组成的深圳最高级别的五星级酒店群也位列于此。

　　写字楼集中放量价格大涨

　　11月以来，深圳中心区南区写字楼市场迎来集中放量期。以10月29日金中环入市为开端，卓越时代广场、深圳国际交易中心、星河世纪等项目都纷纷表示将在元旦前开盘。“元旦前的这一个月将是南区推盘量最集中的时间。”深圳市同致行物业顾问有限公司副总经理廖宇表示，在集中放量同时，南区写字楼价格出现了大幅上涨，“幅度在3000元/平方米左右，应该说涨幅惊人。”廖宇认为，出现这一情况，除了和国家政策有关外，中心南区的整体环境提升了写字楼的价值。他认为，南区在政府规划中就是商务中心，有大量商业配套，目前商业中心和酒店都已开始动工，有的项目已基本完成，在未来两年内大多数项目都能投入使用，这给南区的写字楼市场带来极大利好，促使这一片区的写字楼在推盘量十分集中的情况下，价格仍呈大幅提升之势。

　　据了解，目前该片区写字楼均价已逼近1.7万元/平方米，“这一价格在近一段时间内还会上涨。”世联地产顾问(深圳)有限公司代理部副总经理甘伟表示。甘伟对“整体环境促使价格增长”的说法表示赞同。他认为，中心南区和北区相比更具有国际优势，这种优势也是由南区的商业配套决定的。此外，甘伟认为，具有昭示性的地理位置(中心区南区位于深南大道和滨河大道之间)和地铁交通中心枢纽等优势也是出现上述情况的一大原因。

　　楼盘同质阻碍价值体现

　　“价格上涨过快肯定存在问题。”廖宇认为，目前中心区南区价格“疯涨”存在一定风险，“价格上涨过快，必将破坏正常的市场秩序，从而导致泡沫存在。一旦政策变化，价格肯定有很大波动。”不过，虽然价格上涨很快，但是租金并没有随之涨起来。“这和周边生活、商业配套还不成熟有直接关系。”廖宇称，目前中心区南区三级市场业务依旧集中在租赁业务。据中原地产写字楼部经理黄国雄介绍，现在写字楼“十三朵姊妹花”很少有二手楼盘放出，一旦放出也是立刻销售，但是租赁市场并不十分理想，一般楼盘月租也就在100-120元/平方米之间，有的还达不到这个价格。世联行一位长期从事写字楼交易的业内人士也赞同这一说法，他表示南区同北区一样存在有价无市的情况，“只是这种情况没有北区明显。”

　　租赁市场的低迷和楼盘“同质化”不无关系。甘伟称，南区楼盘本身没有太大差异，楼盘定位也基本相同，没有明确的客户群体，这样导致了楼盘价值得不到最大体现。此外，甘伟称南区的各个项目分布比较凌乱，“后期如何归整，从而使南区写字楼价值得到提升，是个必须解决的问题。”对于南区写字楼的规划，深圳市同致行物业顾问有限公司总经理王波也表示了自己的担心：“现在深圳中心区已经出土的建筑大约占到总面积的60%，再过两年达到80%的时候，中心区的交通堵塞问题肯定会显现出来。”

 

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