投资市场写字楼物业最受追捧
导语：投资市场写字楼物业最受追捧，现在已经进入了2011年10月的下旬，住宅市场在政策的压力下销售量似乎达到了“冰点”，所谓的“金九银十”已经变成了“铜九铁十”。。全面专业独到商业地产新闻，尽在成都写字楼信息网新闻中心。
现在已经进入了2011年10月的下旬，住宅市场在政策的压力下销售量似乎达到了“冰点”，所谓的“金九银十”已经变成了“铜九铁十”。与之相反，商业地产市场的走势却是步步升高，火热度已近乎“沸点”。但是，所谓的“冰点”与“沸点”真的已经达到了吗？
2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，住宅市场发生了积极的变化。限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求。国家稳定房价的决心，改变了自住性需求者的市场预期，大部分人持币观望；市场需求持续萎缩，“金九银十”销售旺季不旺，房地产市场趋冷。
三季度国家统计局公布的数据已经反映出市场的明显变化：1—9月份，全国商品房销售面积71289万平方米，增长12.9%，其中，住宅销售面积增长12.1%，增速分别比年初回落0.9个百分点和1.1个百分点。9月份全国70个大中城市新建商品住宅环比销售价格下降的城市17个，持平的城市29个，二手住宅环比价格下降的城市有25个，持平的城市有21个，环比价格下降或持平的城市数量均已超过调查城市总数的一半。多数城市房价涨幅明显趋缓，其中部分房价过高城市出现稳中有降，下行趋势日渐明显，说明房价上涨的趋势已经得到有效控制，房地产市场运行向着宏观调控的预期方向发展。
根据上面的论述不难发现，目前各地住宅市场在国家政策的打压下已经出现了停售、抛售的现象(未实施城市除外)，近19个城市的价格下调也充分体现了开发商资金压力之大。大多数房企的资产负债率在70%以上。
但是，在一片秋风萧瑟中，房地产真正的“冰点”并未完全的出现。比如，我们可以从数据中发现开始降价的城市是极少数的，近70%大中城市房价依然坚挺，更有个别城市房价依旧上涨。对于开发商而言，急于抛售的企业多为负债严重的企业以及一些中小型企业，而一些资深企业以及拥有少量或者战略眼光长远的企业，房价并为出现一定的松动。例如万科，不仅拥有少量商业地产作为住宅配套，更做好了未来住宅市场的开发规划，“回归居住的本能”也成为了万科未来的战略规划。比较典型的，万科上海四季花城小区建食堂，目的是做配套吸引人进去，不是为了赚钱，只要能够自负盈亏、略有盈利就行。
目前可以看到的是，国家对于住宅行业以限购令为代表一系列的调控政策，丝毫没有松动的迹象，反而是银行业率先进行了抗压力测试，银监会主席刘明康近日明确表示，即使房价下跌40%，银行业依然能够承受。言外之意已经做好准备迎接房价的持续走低。照此发展，住宅市场的“冰点”似乎还在后面。
与住宅市场成交持续回落相对应的是各地城市的商用物业受到追捧，商业地产的前景也普遍为各方看好。与此同时，在中国经济发展引擎的高速带动下，中国商业迎来了黄金发展时期，井喷式的商业需求，催生出一个庞大的商业地产市场。
在9月商业地产市场上，现房写字楼表现的最为抢眼。统计显示，9月北京现房写字楼共成交13731.49平方米，成交面积达到8月数据的4倍有余。在传统商业地产供销旺季的“金九”，北京商业地产出现供应急剧萎缩而导致的断顿局面。2011年前八个月，由于北京甲级写字楼新增项目屈指可数，供应少、需求大的供需矛盾日益突出，虽然新入市项目暂缓了所在区域内的可租赁面积不足的问题，但从实际情况看，新供应一上市即被市场消化。据统计，9月京商业地产市场入市量为202001.37平方米，环比下降60.31%。由于供应紧张，北京各区域的写字楼租金纷纷上涨，据戴德梁行的3季度报告显示，北京写字楼的平均租金水平达到了226.93元每平米，环比增长10.72%。空置率也降至新低，达4.37%，环比下降1.82个百分点，成交量也继续萎靡，吸纳量达105.511平米。
但是，如此春风得意的商业地产，却并没有达到真正意义上的“沸点”。2010年8月，上海银监局下发《关于上海市商业地产信贷风险投资投资地产提示的通知》，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房，还要求上海各个商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。这份通知无疑提前为商业地产打了预防针。
随着通知在各个省市的发布，商业地产的买卖数量也受到了一定的控制，但是由于住宅市场的萎靡，商业地产还是招来了众多企业的投入。但是以目前的市场库存量来看，如此大的需求无法供给，而大批量的新供应需要明年甚至2013年才能上市，所以在大批量的商业地产入市之前，商业地产的走势仍旧持续增高。
在有就是商业房地产市场当前的人才紧缺与需求激增的矛盾正成为普遍现象。一些商业地产企业选择从同行进行挖角或是通过其他途径进行选才。由于商业地产人才匮乏，所以不少企业深入住宅地产领域挖人，但毕竟商业地产和住宅地产是完全不同的两种理念，需要具有专业性、复杂性以及前瞻性，对于人才的专业素养要求非常高。而成熟型的人才的培养最基本需要2-3年的时间，那么，在这段期间内，具有一定规模的商业地产企业也将继续领跑，从而带动这期间的商业地产行业的火爆程度。
住宅市场“冰点”未至，商业地产“沸点”可期。房地产行业商住倒挂现象已经开始转变。但是，无论是住宅市场还是商业地产，政府政策决定其发展趋势。“因地制宜，因企制宜，专业整合，适度超期”是彪马(中国)商业地产顾问机构的首席策划师何其琛教授送给商业地产开发商的16字原则，同时也可以给住宅开发商未来发展敲响警钟。
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