导语：甲级写字楼刚性需求强劲 空置率下降租金走高，。全面专业独到商业地产新闻，尽在成都写字楼信息网新闻中心。

      2005年第二季度，随着许多公司开始相继入住先前预租并将完工的甲级写字楼，本市的甲级写字楼整体吸纳量也随之反弹升至61700平方米左右，上海写字楼市场仍十分紧张。由于可售型甲级写字楼行情的持续火爆，一些位于高尚地段、具有生态概念的高品质甲级写字楼，如位于淮海中路1045号近汾阳路的淮海国际广场，面对市场需求的强劲和自身地段的稀缺性，以纯租赁国际甲级写字楼定位，目前已受到诸多跨国知名公司关注，尚无竣工即有多家跨国公司洽谈租赁意向。

　　据戴德梁行今年二季度数据显示，上海的甲级写字楼市场行情的持续看好，加之近期入市写字楼物业预租市场持续火爆，使得今年二季度上海甲级写字楼物业平均租金水平较一季度上涨3.3%，达到0.84美金/平方米/天。南京西路这样具有稀缺地段、品质上乘的甲级写字楼如恒隆广场、中信泰富广场等出租率几近100%。一些新供应的甲级写字楼往往在预租阶段就已经完成了一半以上的租赁合同的签订。

　　市中心仍然供不应求

　　由于金融、专业服务型企业的继续扩张以及大型跨国公司对营业部办公空间的需求，上海中央商务区南京西路、淮海路、人民广场及陆家嘴区域的写字楼需求量继续扩大。戴德梁行的专家分析，租金的上涨最终还要归因于供求关系的变化，由于上海越来越成为跨国公司、外国公司驻中国办事处、合资公司、有实力的内资公司的目的地，公司数量近几年来大量增加。

　　戴德梁行写字楼部有关专业人士分析，由于甲级写字楼开发周期相对较长，一般从开工到交付要2-3年甚至更长时间。近来一些新供应的甲级写字楼往往在预租阶段就已经完成了一半以上的租赁合同的签订，总体上供不应求导致了租金的上涨。而需求规模上，由于中国经济尤其长三角地区经济的持续稳定向好，大多数能够支付得起甲级写字楼租金的公司规模在最近几年内迅速扩张。写字楼需求也随之扩张。而且大多数非生产型公司还是倾向于在市中心办公，并选择高品质的甲级写字楼。

　　从供应的角度看，市中心甲级写字楼集中区域可供开发的写字楼地块，尤其是沿淮海中路、南京西路等一线地块已经不多。未来两年，浦西总体上仍会持续供不应求的局面，但各主要CBD区将呈现不同的格局：南京西路沿线将出现连续的供应格局：从2006年中开始，先后将有廖创兴中心大厦，越洋大厦、恒隆广场二期、汇德丰广场等纯租赁型甲级写字楼项目相继面世，项目平均间隔约半年左右，但由于此前较长一段时间内南京西路沿线无纯租赁型新建甲级写字楼供应，一些甲级写字楼如恒隆广场、中信泰富广场等出租率几近100%，积累了在此区域的新租或扩租需求量，相信此供应也将被迅速消化。虹桥地区：目前嘉麒大厦、盛高国际大厦、现代广场等新供应量多为销售型项目，部分项目同时可供租赁，区域内缺乏纯租赁型甲级写字楼供应。淮海中路沿线将出现供应一枝独秀的格局：只有位于淮海中路、汾阳路的淮海国际广场一幢国际甲级写字楼，于2006年年初供应外，无其他甲级写字楼供应。

　　吸纳量大幅上升

　　2005年第二季度，随着许多公司纷纷入住先前承租过楼面的新完工写字楼物业，上海甲级写字楼市场吸纳量大幅上扬。在全市范围内，市场整体吸纳量约达到61700平方米，而上一季度仅为39300平方米。二季度，大部分吸纳量都集中在浦西方面约达到49700平方米，特别是嘉华中心，一季度完工以来，至六月底已经达到了80%的入住率。与此相比本季度陆家嘴区域的吸纳量仅为12000平方米，仍十分有限。

　　空置率持续下降

　　2005年第二季度，温和的市场需求以及汇亚大厦的新近入市使上海甲级写字楼的平均空置率无明显变化。截至6月底，全市范围内甲级写字楼平均空置率约为7.0%。尽管如此，由于计算空置率时所使用的空置面积中包含大部分已经提前预租签约的面积，上海中心城区高尚写字楼物业存量仍十分有限，在浦西高尚办公区域南京西路、淮海路及人民广场区域，甲级写字楼平均空置率水平都低于5%，分别为2.3%、 3.5%和 4.5%。同时随着六月底租户纷纷入住嘉华中心，徐汇区的空置率从上季度的24.9% 直至现在的8.6%。

　　在浦西方面，本季度大部分租金收入都集中南京西路区域以及徐汇区，南京西路及徐汇区的甲级写字楼平均租金较上一季度分别上涨了7.2%和6.8%至1.03美金/平方米/天和0.90美金/平方米/天，分别显示出此两个区域8年以来我们所看到的最高租金水平。

　　在浦东陆家嘴，本季末平均租金报价较上季度攀升了5.4个百分点至0.81美金/平方米/天。

　　随着花旗大厦、都市总部大楼，港汇广场等都已相继完工，戴德梁行预计2005年第三季度上海甲级写字楼市场将会有大量新增供应。尽管如此，由于市场预租活跃，预计在完工入市前，这些写字楼都将达到50%以上的签约率，因此市中心高尚办公区域的供应量仍十分紧张。除了这些下季度入市的写字楼物业外，还有其他一些将于今年底或明年初入市的写字楼都已经开始面向市场预租，其中包括新天地附近的9号地块及淮海中路1045号的淮海国际广场等。

　　重生态是趋势

　　如今，写字楼客户对环境的要求大大提升。戴德梁行写字楼部专业人士介绍，生态写字楼的四个标准中，比较直观的是两点，即室内重空气，室外重环境。由于大量的玻璃幕墙的运用，封闭式写字楼的空气流通一直是需要解决的难题，尤其是市中心的高档甲级写字楼。目前符合国际标准的真正的生态写字楼的室内空气的清新过程，至少需要这三个环节：一是新风系统；二是中央空调的杀菌系统；三是层高达到一定的高度，利于室内空气的流通。

　　张江大厦位于张江高科技园区内的一幢纯租赁5A智能甲级写字楼 ，其因具备保持大楼内空气持续新鲜度的新风系统，和空调灭菌系统，虽然不在市中心，但还是很受欢迎，竣工后不久就达到了满租。

　　淮海国际广场位于淮海中路1045号近汾阳路，目前竣工在即，其受到关注的因素之一，便是这幢写字楼的生态方面颇多看点，比如玻璃幕墙的阻热性、安全性，空调具有除尘和节能性。淮海国际广场的LOW-E双层中空玻璃幕墙阻热性比普通中空玻璃提高一倍以上，冬暖夏凉。不仅节约能源，还能有选择性地阻挡红外线、紫外线，透光率高，有效减少办公人员受光污染的影响，防有机物老化、织物退色，减少建筑温室气体排放，缓解城市“热岛效应”。大厦玻璃幕墙内层为钢化玻璃，外层为夹胶玻璃，一旦玻璃破碎也不会伤人，保证了安全。另外，SARS过后，甲级写字楼客户对大厦自然通风也提出了更高的要求，为了满足甲级写字楼客户在此方面的需求，淮海国际广场进行了精心设计，写字楼每个标准层均设置了32扇可开启窗，确保租户在各分割单元都能实现自然通风。

　　 大厦空调系统中装有空气净化装置，具有集尘功能，通过离子反应将空气中尘埃集为较大颗粒，由滤网去除；而且空调系统进行了节能设计，能将回风中的热能回收利用，节约能源。

　　淮海中路唯一新增供应受关注

　　淮海国际广场是2006年淮海中路上唯一供应高标准国际甲级写字楼，该综合性物业包括国际甲级写字楼、公寓式酒店、商业裙房，根据香港等地区经验，项目自身配备多种物业类型有助于写字楼成熟的商务氛围的形成，而其地理位置处于淮海中路、汾阳路，周边为领馆区，为外资公司提供了便利；同时周边的高档住宅区便于高级管理人员居住。加上周边四、五星级酒店林立，地铁交通便利，步行至地铁一号线陕西南路站仅需3-5分钟。周边环境良好，靠近衡山路、茂名路等休闲街，购物、商务休闲便利。

　　淮海国际广场由一幢45层国际甲级写字楼、4层商业裙房和16层公寓式酒店组成，写字楼大堂两层挑高，标准层每层建筑面积约1400平方米。总建筑面积约73000平方米，计划于2005年第一季度竣工交付使用。

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