为什么广深房价差距3倍

买房6年，广州涨0 .8倍，深圳涨3 .5倍2009年10月，研究生毕业工作不久的白领王小姐，在天河车陂时尚明苑买了一套房，70平方米总价80万元。次月，刚大学毕业的黄小姐在深圳宝安西岸观邸买了一套二手房，82平方米，总价136万元。种种缘分，令王小姐和黄小姐近两年在广州成为同事。上周，两人谈及房子，发现同一年买房，两人的际遇却完全不同。“去年宝岗这套房子单价卖4.2万至4.6万元，如果当时卖掉只可以在珠江新城换一套类似面积的房子；但现在卖掉，单价高达7.5万元，我可以在珠江新城换两套单价3万多的房子”。黄小姐所购的西岸观邸位于深圳宝安中心区，距前海仅一个地铁站。受前海自贸区概念影响，宝安近年房价飞涨。今年春节前夕，黄小姐发现小区同类型的房子放盘价在420万元，“心下感觉涨得挺快的”。未料紧接而来的3·30政策，更令深圳房价坐上火箭。“这几个月房价一直涨，从年初到现在，整个区域普遍涨了40%左右”。上周，黄小姐回到深圳，发现小区同类房源的挂牌价已是650万元，“根据中介反馈，620万元成交没问题”。这意味着，她的房子在6年里足足涨了3.5倍。相较之下，广州近两年的房价不涨反跌。满堂红地产的成交数据显示，王小姐所购的时尚明苑，最高的成交均价发生在2013年12月，高达25418.43元/平方米，但去年3月最高24066.67元/平方米。在今年1月初甚至降至23801.24元/平方米，直至六月份才升回至24120.76元/平方米。“去年小区房价降了，至今还未回到去年初的水平”。王小姐坦承，小区门口中介同类型的房子放盘价最高时是在去年初，大概是150万元，但目前只在145万元左右。这也意味着，王小姐的房子在6年里只涨了0.8倍，和黄小姐的3.5倍相比，差距甚远。宝安中心区房价已超珠江新城根据深圳中原研究中心监测深圳房管部门数据，今年上半年深圳一手住宅均价为28040元/平方米，同比上涨16.9%。其中，以南山涨幅最大，达17%；宝安涨幅排第二，涨10%。受前海自贸区影响，深圳原关外宝安的房价已是今昔非比。“现在，宝安很多非中心区20多年楼龄的二手房放盘价都在3万多元/平方米，中心区的很多楼盘一般放盘价都在6万元/平方米以上”。黄小姐所购的西岸观邸只不过是普通住宅，面积在50至112平方米之间，目前中原地产官网的放盘价都在4.3万至7.6万元/平方米之间，一套顶层复式的放盘价甚至高达10万元/平方米。与之相邻的，有着12-13年楼龄的中南花园，网上放盘单价在3.4万到4.6万元；楼龄较新净的金泓凯旋城，户型在80至157平方米，二手放盘单价高达5.4万至6.07万元；高发西岸花园，户型从55平方米到297平方米，二手放盘单价则在4.1万至8.4万元不等。豪宅熙龙湾多在115至252平方米，二手放盘单价为5.7万至8.2万元，动辄上千万元/套，115平方米单位也要800万元。2010年7月1日深圳撤“关”扩容以前，深圳还分“关内”“关外”之说，宝安就是其关外。不过，经过五年发展，如今深圳的原“关外”宝安房价已可匹敌广州的cbd珠江新城，宝安中心区更是高过珠江新城的房价。目前，珠江新城保利心语二手房的放盘价在3.6万至4.2万元/平方米之间。而豪宅中海观园放盘价4.3万至6万元/平方米。凯旋新世界放盘价集中在4.4万至8.2万元/平方米，与安宝的普通洋房西岸观邸相近。深圳房价半年内或涨三成事实上，深圳房价上涨从去年底已露端倪。深圳中原董事总经理郑叔伦表示，深圳房价从今年初到现在涨了起码三成，“是深圳有史以来涨得最急最快的”。二手房市场尤其疯狂。今年春节之后，白领小娟将位于南山区海岸城的一套98平方米的房子以450万元放盘。“当时觉得如果420万元能成交就好”。放盘后，房子有接近半个月处于卖不动的状态。直至3月29日，一买家以445万元看中签约成交。但买家因家庭意见不统一最终弃买，定金也不要了。“当时我还在拼命挽留他”。小娟说，次日下午还在挽留买家，突然手机信息响，发现3·30新政实施，“我就不再挽留他，痛快没收5万元定金”。果然，3月31日起，手机就被打爆了，“一天30多批人来看房！”小娟将房价抬高到480万元，顺利成交。“当时看似已卖高价，实际半个月之后就可以多卖100多万元”。在卖房第三天后，小娟在海岸城另一小区看中一套118平方米的房子。“业主当时对市场行情不懂”，房子以365万元放盘，以363万元成交。“签约一个月后，业主知道房价上涨，想悔约”。所幸签合同时将违约金定得很高，业主才放弃打官司。但后面过户不配合，小娟还另补了他两万元。6月中旬，小娟发现同样楼层的房子，中介最高成交价记录的是485万元。这意味着，在三个月时间内，一套房涨了120万元，涨幅达32.8%。广州房价未回到一年前的高位同为一线城市的广州，目前房价其实还未回到一年前的高位。网易房产监控阳光家缘数据显示，今年上半年广州全市一手住宅均价14840元/平方米，比2014年的15017元/平方米略降1.2%。不少大盘如中海誉城等，基本仍在维持2013年、2014年的售价。阳光家缘显示，今年前五月，广州一手住宅均价每个月都在1.4万元/平方米间。“虽然今年五六月份广州的一手住宅成交量上升，但价格没有上升，主要是外围区域的成交量比较大，相对拉低了全市的均价”。黎文江认为，去年扛着没降价的花都，在今年已然降价。广州的房价不升反降，也与广州目前的库存比较大有关。二手房方面，中原地产的成交数据显示，今年上半年广州九区(南沙、从化除外)二手住宅成交均价比2014年微涨2.32%，但总体也未回到2014年的历史高位。满堂红数据显示，今年前6个月中，满堂红成交均价最高的月份在5月，均价为21187元/平方米，这比2014年全年的历史高位，即6月份的21222元/平方米还微跌0.16%。而白云区金碧雅苑，其历史均价高位出现在去年8月，为21421.34元/平方米；今年6月的成交均价19959.47元/平方米，相比跌6.8%。该售价与2013年9月的20396.66元/平方米的均价还跌2.1%。海珠区的罗马家园，二手住宅的成交均价高位出现在去年11月，达23685 .78元/平方米，今年6月的成交均价21568.47元与之相比跌了8.9%，与2013年12月的21958.86元/平方米相比也微跌1.78%。[思考]深圳房价为何能甩广州一条街？中指院数据亦显示，今年6月份四大一线城市只有广州出现房价下滑，而深圳房价涨幅达6.58%，居四大一线城市及十大一线城市首位。深圳楼市为何被打“鸡血”？业内人士分析，深圳这几年的供应量特别小，“目前全深圳主力在售(不含尾盘)的一手楼盘也就二三十个”。加之前几年调控，深圳开发商对市场悲观，没有开发或放慢速度。深圳从2010年起就需要以旧改来释放土地，但去年“佳兆业”事件也令很多旧改项目停工，导致供应更少。“深圳去年上半年每个月一二手成交累计才七千多套/月，直到2014年第四季度9·30政策一出，之前被压抑的成交量才一下子爆发出来了”。中原郑叔伦认为，深圳有自贸区、前海的概念，有机会成为直辖市的概念等也是房价上涨的动力，一衣带水的香港人士发现深圳房价上涨也赶来投资，而传统的“买涨不买跌”更令深圳房价火上烧油。不过，郑叔伦还认为，深圳房价下半年应该不会再大涨，因为股市的跳水加上前期消化太大的原因，会保持稳价量跌。黎文江表示，和深圳相比，广州的9·30和3·30新政实际并未放松，“深圳第二套首付四成，而广州还在坚持七成”；外地人购房广州要求三年社保，而深圳一年。他认为，如果广州政策不放松，库存继续无法消化，那也意味着房价一直无法上涨，和深圳的距离也将越拉越大。

2015年11月深圳房价破4.5万元/平方 米，环比上涨33.2%；广州房价才1.5 万元平方米，环比是8%，差距达到3倍 与4倍，但商品房库存去化时间基本都 在7个月以下。由 于网签量均大于新增 供应量，广州楼市的库存量已经悄然降 至一年多来的新低位。阳光家缘的数据 显示，截至2015年12月13日，广州一 手住宅可售货量为为877.14平方米，一年以来首次跌破7 万套的库存水平。按照过去11个月的 月均网签数量计算，去化周期已下降至 7个月水平，基本 上讲，广州楼市库存 警报当前已经暂时解除，不存在供大于 求局面。但是未售即期房库存达到 14.4474万套，总面积为1837.02万平 方米，说明潜在供未来总体供求平衡。可以负责任的讲，广州房价没有深圳那 么凶猛上涨，那么火爆暴没关系。主要是与一个城市的产业...2015年11月深圳房价破4.5万元/平方 米，环比上涨33.2%；广州房价才1.5 万元平方米，环比是8%，差距达到3倍 与4倍，但商品房库存去化时间基本都 在7个月以下。由 于网签量均大于新增 供应量，广州楼市的库存量已经悄然降 至一年多来的新低位。阳光家缘的数据 显示，截至2015年12月13日，广州一 手住宅可售货量为为877.14平方米，一年以来首次跌破7 万套的库存水平。按照过去11个月的 月均网签数量计算，去化周期已下降至 7个月水平，基本 上讲，广州楼市库存 警报当前已经暂时解除，不存在供大于 求局面。但是未售即期房库存达到 14.4474万套，总面积为1837.02万平 方米，说明潜在供未来总体供求平衡。可以负责任的讲，广州房价没有深圳那 么凶猛上涨，那么火爆暴没关系。主要是与一个城市的产业结构 的合理性、人口与资金及资源的集中 度、市场化程度、改革的程度有关。另 外是市场供求、需求的生长等市场自身 问题有关。未来长三角与珠三角及京津 冀一体化地区、长江经济带、一路一带 的城市是投资的最值得关注区域。正如 银行家所讲，目前广东正处于产业转型 和产业升 级的过程中，而广州刚好处 在产业转型和升级的核心地带。产业的 转型与调整对房地产的影响非常大，广 东的房地产还是跟着其他产业的调整而 调整的，广州不例业新的增长点尚在积极培育过程中，而 同时一些相对低端的产业向外调整，其 中包括一些劳动密集型的产业，这一定 程度上会导致人口外流。产口、资金等各种资源的聚集情况，对一 个城市房价的影响很大。当前广深房地产市场差距越来越大，不 单是城市综合竞争力，就连不过深圳了。一样是一线城市，一样是 国际大都市、同样是广东的最大城市， 广州房价与涨幅都没有深圳那么高、那 么大，主要原因竟然是输在外来人口流 入量与收入水平增速及市场供求、产品 结构、经济增长质量、产业结构、城市 发展模式、财富与资金增速等上。深圳 经济发展的硬、软件不断的更新，旧城 改造与城 市规划及经济发展协调。而 广州自2010之后则一直处疯狂的造新 城之中，政府负债不断的导致卖地财政 创新高。广州亚运会投入了多少钱？当 时的官方说法是 “超1200亿元”——仅仅 是这个数目，就已被誉为“史上最贵亚 运会”。中国工程院院士钟南山说：“总 投资2577亿元，其中广州投资1950多 亿元，带 来债务2100多亿元。背着这 么大的债务，广州搞民生的钱不知从哪 里来。”特别是广深产业、人才、城市发展途 径、政府执政思想的差别。一应该说广深两座城市的GDP总量与质 量、资金流入量、产业聚集度、产业结 构、人口净流入、世界500强企业、科 技创新企业、互联网企业的数量、富豪 榜上的人数、小学生人数的增减、总会 的小费高低都不同，广州更多是依靠传 统产业与卖地及政府债务发展经济。另 一方面是广深的房地产市场土地、住宅 供应与住 房供应体系不同。举个例 子，万科有意把集团新总部搬到深圳南 山区，这一搬，可不只是牵涉万科一家 ——万科计划在总部基地引入一大批它 的国际战略合作企业，铁狮门、黑石、凯德、新世界、 Hines、GIC、KKR、SEARS等。三是城市房地产发展途径也不同。深圳 不断发展服务业、金融业、新，人才培养等发展经济。在严重缺乏 住宅供应，“旧城改造”模式已经成为住 宅供应的最大份。广州则是疯狂的造新 城与疯狂的负债，钱去哪里了？广交会 已不如往日。四是广州的城市新城过 多，并且非常的密集，缺乏人口与产业 支撑。对于整个广州来说，好处是整个 城市的骨架被拉大了，城市发展空间理 论上也就更 大了。但是，骨架拉大之 后，如果产业没跟上，那么整个城市的 房价必然就会被稀释。如市场上评论所 讲，相比广州，深圳更热衷的是“旧城 改造”而不是“新城开发”。在深圳，凡是名见经传的房企，几乎都 已涉足“旧改”项目，不管企，都是其中的活跃分子。这两年，深 圳几乎没有住宅用地公开出让，商品房 货源主要依赖于“旧改”项目。仅恒大一 家，据说在深圳就拥有15个“旧备项目，预期总建筑面积高达770万平 米。“旧改”的好处是，城市处于渐进式 更新状态，而不是那种跳跃式的拔地而 起。单纯从房价生成机制来说，“旧 改”项目能够更有效地实现房价传导： 房价定多少，周边的二手房是很明确的 参考，而且，拥有成熟的城市资源作为 支撑。不像那些远离核心区的纯粹新 城，主要靠 想象力来定价——一旦新城 没有及时兑现它的美好规划，房价就被 打回原形。如市场评论所讲，深圳创造了一整套已 臻成熟的“旧改”制度，甚 至可能是未来 整个中国可资借鉴的改革成果。在深 圳，哪怕是像前海自贸区这样造在一张 白纸上的新城规划，也并不是远离核心 区，它与已建成城区之间，也是没有 明显的城市断裂带的。广造新城，不如 深耕熟地。广州和深圳，用各自的名 字，验证了造城运动的关键问题：与其 广，不如深。值得庆幸的是，现在的广 州，似乎已法，要把琶洲打造成“千亿级电子商务 总部集聚区”，努力引进了阿里巴巴、 腾讯等那些在互联网风口上飞的巨头 们。那些让人看到未来希望才是吸引人留下来的根本理由。至于房 价高低，不过是一个表象而已。广州二手房跟着一手房的房价上一则是中原地产发布了2015年11月中 原（广州）领先指数。数据显示， 2015年11月中原（广州）领先指数为 490.0点，样本楼盘成交均价为23949 元/m2，环比上升1.29%，已连升8个 月，且11月涨幅扩大，幅度超过1%； 同比上升6.56%。二则是 阳光家缘的数 据显示，广州今年11月（不含南沙、 从化）二手网签超过6000宗，不仅是 2015年的最高峰值，更创下“穗六条”以 来新高。三则百城价格指示，通过对北京等十大城市主城区二手 住宅活跃样本的调查，十大城市主城区宅11月样板平均价格为29415二手住元/m2，环比上涨1.18%，同比上涨 12.12%。具体来看，深圳涨幅最大， 为41.20%；上海上涨 16.56%；武汉、 北京、天津、南京、广州涨幅在8.00% 以内。广州市房地产中介发布的数据显示， 11月广州市中心六区二手住宅交易市 场中介促成的新增放盘面积与签约面积 分 别为31.69万平方米、34.98万平方 米，环比分别上涨53.23%及50.58%， 同比均上升超过130%。其中，中介促 成业务占市场总体成交的均价为21289元/m2，环比微跌 0.37%。进入11月，受央行连番降 息、公积金贷款实行贴息同时提高额度 以及国家全面放开二孩等新一轮宽松政 策的促进，中心六区中介促成二手住宅 成交量扭 转上月的下跌趋势，环比大 涨逾五成，超越传统旺季“金九银十”成 交量，创“穗六条”以来新高。11月成交 环比涨幅显著一方面是因为市场交投升 温，另一方面 是由于“十一”长假期间网 签量较平时偏低，拉低了10月的整体 成交量，导致本月成交结构性上涨。