固定资产转投资性房地产怎么处理？

企业会计准则规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。企业把闲置暂时不用的自有房屋对外出租，即企业将自用的房屋转换为投资性房地产的，会计处理具体分为以下两种情况。一、采用成本模式计量的投资性房地产的会计处理采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照其在转换日的原价、累计折旧、固定资产减值准备，分别转入投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备，具体的会计处理举例如下：例1．甲企业将原自有并自用办公楼的三分之一对外出租，办公楼的原价为3000万元，累计折旧为900万元，资产减值准备为30万元。原每年计提折旧90万元。原办公楼的土地面积为600平方米，每平方米的土地使用税为5元。每年租金收入为60万元并在下一个租赁期开始前一次性付清。租期为2015年1月1日至2017年12月31日。于2014年12月29日签订完租赁合同，12月30日通过银行收到第一笔租金60万元。假设该企业的城市维护建设税为7%，地方教育附加费费率为2%。2014年12月29日，借：投资性房地产 1000万元（3000÷3）累计折旧300万元（900÷3）固定资产减值准备10万元（30÷3）贷：固定资产1000万元（3000÷3）投资性房地产累计折旧300万元（900÷3）投资性房地产减值准备10万元（30÷3）2014年12月30日，借：银行存款 60万元贷：预收账款 60万元2014年12月末，借：营业税金及附加 3.36万元[60×5%×（1＋12%）]贷：应交税费—应交营业税 3万元（60×5%）应交税费—应交城市维护建设税 0.21万元（3×7%）应交税费—应交教育费附加 0.09万元（3×3%）应交税费—应交地方教育附加 0.06万元（3×2%）2014年12月末计提的折旧全部列入管理费用，借：管理费用—折旧 7.5万元（90÷12）贷：累计折旧 5万元（7.5÷3×2）投资性房地产累计折旧 2.5万元2015年1月底，每月分摊租金，借：预收账款 5万元（60万元÷12）贷：其他业务收入 5万元以后每月都要做同样的分录，直至租赁期结束。2015年1月开始，出租房产计提的折旧借：其他业务成本 2.5万元（90÷3÷12）贷：投资性房地产累计折旧 2.5万元以后每月都需做这笔同样的分录，直至租赁期结束。假设2015年6月底前当年的房产税、城镇土地使用税全部申报缴纳，出租这部分的房产税为60×12%=7.2（万元），出租这部分的城镇土地使用税为600÷3×5=1000（元）=0.1（万元）。企业会计准则应用指南规定，企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费列入营业税金及附加。投资性房地产发生的房产税和土地使用税属于经营活动产生的，应列入营业税金及附加。借：营业税金及附加 7.3万元贷：应交税费—应交房产税 7.2万元应交税费—应交城镇土地使用税 0.1万元二、采用公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理采用公允价值模式计量的投资性房地产，按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产—成本”，按照已计提的累计折旧和固定资产减值准备，借记“累计折旧”和“固定资产减值准备”，按其账面余额即固定资产原价， 贷记“固定资产”，按其差额，如果是借方金额大于 贷方金额， 贷记“资本公积—其他资本公积”，如果是借方金额小于 贷方金额，借记“公允价值变动损益”。接例1.假如转换日的公允价值为2100万元，其他条件不变，会计处理如下：借：投资性房地产—成本700万元（2100÷3）累计折旧300万元（900÷3）固定资产减值准备10万元（30÷3）贷：固定资产1000万元（3000÷3）资本公积—其他资本公积10万元（700＋300＋10－1000）接例1.如果转换日的公允价值为1800万元，其他条件不变，会计处理如下：借：投资性房地产—成本600万元（1800÷3）累计折旧300万元（900÷3）固定资产减值准备10万元（30÷3）公允价值变动损益 90万元（1000－600－300－10）贷：固定资产1000万元（3000÷3）《企业会计准则第3号—投资性房地产》第十一条规定：采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。因此，转换为投资性房地产后，不用计提折旧，在每月末或每季末或每年末，根据投资性房地产的公允价值来调整账面价值，如果公允价值高于账面价值，其差额做如下会计处理：借：投资性房地产—公允价值变动， 贷：公允价值变动损益。如果公允价值低于账面价值，其差额做相反的会计分录。到了月末，要把公允价值变动损益的余额转入本年利润中。接例1.假设转换日的公允价值为600万元，转换后的第二年公允价值为800万元，第三年公允价值为750万元。转换第二年，借：投资性房地产—公允价值变动200万元（800－600）贷：公允价值变动损益 200万元月末，借：公允价值变动损益200万元贷：本年利润 200万元转换第三年，借：公允价值变动损益 50万元（800－750）贷：投资性房地产—公允价值变动 50万元月末，借：本年利润 50万元贷：公允价值变动损益 50万元其他会计分录同例1，这里不再叙述。