资产评估：（成本法,收益法,市场比较法）三条都包含,在资产评估...

应用重置成本法的前提条件　　应用重置成本法，一般要有四个前提条件： 　　（一）购买者对拟行交易的评估对象，不改变原来用途。 　　（二）评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。 　　（三）评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法。 　　（四）评估对象必须是随着时间的推移，具有陈旧贬值性的资产，否则就不能运用重置成本法进行评估。编辑本段重置成本法的适用范围　　（一）可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。例如：房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。 　　（二）可重建、可购置的整体资产。例如：宾馆、剧院、企业、车间等。但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。 收益现值法的前提条件　　收益现值法通常是在继续使用假设前提下运用的，应用收益现值法评估资产必需具备以下条件： 　　1)被评估对象必须是经营性资产，而且具有持续获利的能力； 　　2)被评估资产是能够而且必须用货币衡量其未来收益的单项资产或整体资产； 　　3)产权所有者所承担的未来经营风险也必须能用货币加以衡量。 　　只有同时满足上述条件，才能运用收益现值法对资产进行评估。 收益现值法的适用范围　　适用收益现值标准的资产业务主要有以下几种： 　　1)企业及整体资产产权变动的资产评估。整体资产是一种特殊的商品，它的价值不是由该资产中的投入的价值来决定，而是由它产出的价值决定的。 　　2)以房地产和自然资源业务为目的的资产评估。这两种资产业务能够带来级差收益，其价格可根据租金来评估，适用收益现值标谁。 　　3)以无形资产转让，投资为目的的资产评估。这种资产可为所有者带来超额收益或垄断利益。在评估中，以其带来追加收益来确定资产的价值。 三、市场法适用的估价对象和条件（一）市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的一种房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，例如在建工程等，均难以采用市场法估价。（二）市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有房地产交易，像1994年以后一段时期的海南。值得指出的是，以下情况不能成为不采用市场法估价的理由：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而是由于估价机构和估价师没有尽力去搜集交易实例，造成了不能采用市场法估价。另外，运用市场法估价需要把可比实例的各种实际交易情况，例如急于出售或急于购买等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；需要把可比实例在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格；需要把可比实例在其自身房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价值之间的差异：①实际交易情况与正常交易情况不同；②成交日期与估价时点不同（本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同）；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。我们把这些对可比实例成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进行这些修正和调整时，应尽量分解为各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度无法采用定量分析予以量化，主要是估价师以其扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查了解作出相关判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用市场法得出客观合理的估价对象价值。还需要说明的是，市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在市场参与者群体非理性的情况下，房地产价值可能被市场高估或低估，造成房地产市场价格偏离了房地产本身的价值。

市场法的基本前提条件1：要有一个活跃的公开市场2：公开市场上要有可比的资产及其交易活动市场法一般比较简单 直观 是最有说服力的一种评估方法收益法的基本要素有三个1：被评估资产的预期收益；2：折现率或资本化率3：被评估资产取得的预期收益的持续时间 从这个意义上来讲就必须具备的前提条件1：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以或货币衡量2：资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量3：被评估资产的预期获利年限可以预测 成本法的前提条件是1：被评估资产处于继续使用状态或被假定与继续使用状态2：被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值

　　前提条件　　市场法：　　1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；　　2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。　　3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代　　成本法：　　1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；　　2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；　　3、形成资产价值的各种损耗是必要的；　　4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。　　收益法：　　1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。　　2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。　　3、被评估资产预期获利年限可以预测。　　适用范围　　市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。　　成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。　　收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。