导语：新政频出 房地产“竞争激烈” 开发商面临选择，。全面专业独到商业地产新闻，尽在成都写字楼信息网新闻中心。

　　一连串的宏观调控，一连串的政策调整，一连串的土地紧缩政策，一连串的信贷紧缩政策，一连串的“打压”，一连串的“挤兑”……尽管今天部分房地产企业可以靠储备的土地再过一阵好日子，但一个不争的事实是，房地产企业的资金链会越来越紧张，可开发的土地会越来越少，留给房地产开发企业尤其是中小房地产企业的生存空间、利润空间也会越来越小。面对这种局面，相当多的房企老总都在思考同样的问题：是上山下乡，是联合，还是转型？面对三岔口，明天该咋活？

〔形势〕

    ●新政频出，房地产市场竞争愈加激烈

    虽然房地产调控的目的始终不在于打击市场，而是保证市场的长期稳定发展，但是，优胜劣汰是自然界的生存法则，而这一规律在激烈的市场竞争中同样奏效。

    在调控背景下，房地产行业的整合潮让那些缺乏竞争力的企业感到水深火热，融资难断了安身立命的脉门，拿地难断了持续发展的道路……越来越多实力一般的房地产企业，感受到了压在胸口的石头。土地当是大多数开发商感到最为揪心的一块。

    上世纪90年代中期，一个中小型开发企业用1000万元的资本可以启动一个数亿元的项目，因为只需交15%的土地出让金，就可以拿土地反复抵押融资，通过这样的资本运作，公司只要是能够正常运营就必然可以生存甚至获得一定的发展。

    但随着2003年以后融资门槛和拿地门槛的提高，根据自有资金必须达到30%和封顶才能按揭的要求，要想在一个好的地段获得项目的土地开发权，就算是以几亿元左右的资金启动一个数十万平方米的项目也显得有些力不从心。

    河南财经学院教授李晓峰告诉记者，目前房地产企业面临着并不宽松的融资环境。房地产业是资金密集型产业，金融业门槛加高，房地产投资、融资体制发生变化，特别是中国人民银行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭的限制性文件，使房地产开发企业通过银行间接融资变难。

    居易国际开发管理事业部总裁助理白羽也坦言，“土地”和“资金”是目前房地产企业发展进程中最为薄弱的一块。近年来接二连三的调控政策，以及“强者愈强，弱者愈弱”的行业规律，使国内众多房企尤其是中小房企面临的生存环境越来越严峻。

    9月28日国土资源部又发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，规定受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这使得资金短缺的开发商在拿地阶段的可操作空间越来越小。

    河南东方今典房地产集团有限公司副总经理吕凤桐则预言：能在残酷竞争中生存下来的企业一定是资金雄厚、底气十足的，而这些企业又往往趁行业洗牌之机不断壮大。你退我进，房地产市场正在进入寡头时代。

〔出路〕

    ●走联合之路：或“傍大款”，或“找组织”

    河南省住宅产业商会秘书长赵进京认为，大部分市场份额将被“巨头”瓜分。一方面老牌房地产企业凭借雄厚的资金实力和丰富的社会资源大面积扩张，利用规模和品牌优势提供具有较高性价比的商品抢占市场。

    另一方面，大量“外行资金”和外资受房地产市场高利润、高回报的诱惑不断进入房地产市场，而新进入的资金大都有强大的经济支撑。这个时候，走“联合之路”，把各自的小资金捆在一起形成大资金，也许是一些房地产企业占据市场的唯一出路。

    天明地产副总裁于阳认为，资金短缺的企业可以考虑与大型房地产集团公司建立分工协作的经济网络关系。通过与大企业联手开发，解决资金压力、谋求发展。

    在于阳看来，大企业频繁拿地，往往同时运作好几个项目，这样容易造成资金分散，因此，大型房地产企业并不见得资金就很充沛，如果相对弱势的小型房地产企业能够主动与大企业合作，则可以解决项目上的资金问题。另外，房地产企业也可以寻求非房地产类型的大型企业，借助这些企业的资金优势和自身的项目运作优势，来维持在房地产市场的占有份额。

    “联合”的另一个方式是“股份制合作”。

    于阳告诉记者，1+N的合作方式值得业内人士探讨。

    目前，期待走联合之路的房地产企业可以通过河南住宅产业商会，形成战略联盟，以董事会的形式组成项目公司。这种合作可以是长久的，也可以单纯是项目合作，重要的是，只要能把“钱”和“土地”绑在一起。

    对于“联合”的具体实施，赵进京提出了自己的担忧：“现在很多企业还抱着盲目乐观的态度，他们并没有看到市场的残酷，不愿意与别人合作搞开发，也不愿意与别人分享效益。但目前的形势要求他们寻求联合，学会联合。”

    ●上山下乡：抓住县市级房地产市场

    河南省尚正行房地产咨询有限公司总经理鞠涛分析说，从房价这一标准可以看出，北京、上海、广州、深圳等大都市的房地产市场竞争已经非常激烈，土地资源也非常缺乏，这些大城市的大型品牌房地产企业已经开始转战省会城市。这个时候，实力相对较弱的房地产商是不适合与他们正面对垒的，最好的方法，就是快速抓住下一个竞争领域。

    目前，县市级房地产市场也将步入快速成长阶段，存在很大的发展空间和升值潜力，因此，房地产企业有必要调整发展战略，将二、三线城市作为下一步发展的工作重点，并牢牢抓住这根救命稻草。

    李晓峰也认为，目前，一、二线城市要求开发企业的资金实力、开发水准、管理能力越来越高，包括政府的要求、舆论的要求和消费市场的要求。许多房地产企业在一、二线城市无法取得土地，融资渠道单一，招聘不到合适的人才，连生存都难，更不用说发展了。但相对于郑州市场，这些企业在县市还是有优势的。由于县市与郑州存在发展水平的梯度差，市场竞争相对较弱，再加上县市有人口众多、土地资源丰富、市场容量大等特点，因此与郑州相比，县市具有后发优势。

    河南房地产龙头企业河南建业集团早就敏锐地把握住了这一市场脉搏，率先进军河南其他17市地，并一举拿下禹州这个县级城市市场。建业的战略思路充分说明，像南阳、长垣这些三线、四线城市，是非常具有潜力的。

    鞠涛预测，中国城镇化进程的加快，给三、四线城市带来了无限的商机。因此，相信在明后两年，三线、四线城市将成为新的热点。如果实力不是很强的开发商不能把握时机，去开拓更广阔的县级甚至乡镇市场，将会失去最后的生存空间。

    ●转型：从开发到开发兼运营

    王志刚、任志强曾预言，未来至少有70%的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行。究其原因，他们认为，土地问题是命门，有地没钱的将被大型房企兼并出局，无地少钱的则会选择自动退市。

    但是，房地产市场相对于其他行业，依然属于高利润行业，20%~30%的利润率，依然会让不少房企不甘心退出。于阳认为，无论市场怎么变，大型房企不可能占据商业地产、写字楼、住宅等这么多类型的房地产领域，因此，对于相对弱小的房地产商来说，还有很多的市场机遇。

    首先是标新立异战略。于阳认为，在具体开发过程中，要坚持自己的开发特色和市场定位，力求标“新”，即开发新的产品，更开拓新的顾客群，开展新的服务。同时，要更加注重市场调研，开发适合消费者需求不断变化的产品，为自己的生存能力增添砝码。

    其次，从开发逐渐转型为开发兼运营。于阳说，目前郑州很多酒店式公寓都是销售型的，今后一两年，房地产开发商可以考虑将这一类物业持有。

    鞠涛也指出，目前自有资产增值也有很可观的利润。在拿地难的前提下，做持有物业运营，不失为一种好方法。

〔预言〕

    ●目前暗流涌动，2009年将迎来大变革

    河南东方今典房地产集团有限公司副总经理吕凤桐:

    由于现在拿地比较困难，新推出的土地也非常少，所以很多房地产企业都在等待。另外，相当一部分企业是在靠储备土地进行房地产开发，因此，市场暂时不会有大的波动，大的变革也会来得比较慢。不过，变革时期会在2008年底2009年初。但有一点可以肯定，目前的房地产调控政策，对大型房地产公司的发展会越来越好。

    河南省尚正行房地产咨询有限公司总经理鞠涛:

    中国房地产将会迎来香港式的进程。从目前拿地来看，每次举牌都是几个熟面孔，一方面他们有拿地的冲动，另一方面他们期待通过对土地的占有来达到对行业的主导。这种资金的高度集中和土地的相对集中，会让郑州进入地产寡头时代。这个时间，不会太长。

文章来源网络，转载只为做信息分享，不代表本网站观点，如果不同意转载请联系删除