CORC：2011年深圳甲级写字楼市场年度报告
导语：CORC：2011年深圳甲级写字楼市场年度报告，尽管面临着国际金融危机造成的诸多负面冲击，但依靠加快转型升级和科技创新推动，以外向型制造业著称的深圳经济最终抵御住了种种内外部冲击，展现了新的活力。。全面专业独到商业地产新闻，尽在成都写字楼信息网新闻中心。
概览
宏观经济
尽管面临着国际金融危机造成的诸多负面冲击，但依靠加快转型升级和科技创新推动，以外向型制造业著称的深圳经济最终抵御住了种种内外部冲击，展现了新的活力。据初步预计，2011年，深圳全市生产总值突破1.1万亿元，同比增长超过10％，表明深圳加快转变经济发展方式取得良好效果。
其中，规模以上工业增加值突破5000亿元，达到5150亿元，增长12.5％。
在经济总量取得突破的同时，深圳经济社会发展质量也在提升。首先是自主创新能力提升。2011年，深圳全社会研发投入占GDP的地中占3.66％，居于全国前列，并在新一代移动通信、超材料、基因测序和基因组分析等技术上取得国际领先地位，PCT国际专利申请全球五强企业中，深圳占据了两个席位。
其次是产业结构优化效果显现。经过产业结构布局调整，2011年，深圳生物、互联网、新能源三大战略性新兴产业整体增速高于GDP增速2倍以上，高新技术产品产值增速高于工业增速7个百分点，现代服务业税收增速高于一般服务业税收增速11.7个百分点。
第三是生态节能取得成效，资源能源消耗实现"三个下降"。
写字楼市场
2011年深圳写字楼市场2011年深圳甲级写字楼市场总体需求旺盛，租金和售价双双稳步上涨。首先，深圳写字楼市场的进一步成熟，高品质物业入市推高租金水平，加上业主普遍对租金收入期望较高，新盘的租金价格坚挺，促使整体租金水平上升。
其次，售价上涨主要源于本年度新增销售写字楼减少。市场供不应求，加上二手业主的惜售，使得销售市场整体价格上涨。
第三，住宅限购限贷，写字楼在这些方面尚未受到限制，成为为数不多的投资渠道之一。而甲级写字楼今年市场供应持续萎缩，在市场需求强劲的情况下，使得深圳甲级写字楼市场表现突出。
2011年，深圳写字楼市场平均售价36592元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上涨16.8%。同时，写字楼租赁市场成交活跃，空置率持续下降。金融、银行及证券等行业对写字楼的需求旺盛，另外，厂址位于宝安、龙岗两区劳动密集型企业的租赁需求上升，企业的发展壮大促使其选择更优越的总部办公环境，福田中心区、车公庙等高档写字楼集中的区域成为首选。
2011年全市写字楼租赁成交均价155元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上涨22.1%。
从供需关系来看，房讯房地产研究院（CORC）统计显示，在旺盛的需求下，尽管有京基100、NEO企业大道A栋、嘉里建设广场二期等高品质写字楼入市带来新增供应，但吸纳量较往年仍有大幅上涨，市场整体空置率持续下降。
2011年深圳全年新增供应43万平方米；全年吸纳量为38万平方米，较2010年增长10.2%，为历史最高值。
从租售价格来看，深圳写字楼租金和售价双双上涨，租赁市场在实体经济强劲恢复的影响下上涨幅度超过预期，销售市场在住宅市场涨价的比价效应下售价弹升幅度同样超过预期。
从商圈分布来看，目前深圳写字楼主要集中在福田中心区、车公庙片区、地王、国贸片区几大商圈，截止2011年底，深圳甲级写字楼市场总量达到250万平方米。
根据房讯房地产研究院（CORC）的最新统计数据，截止2011年12月，深圳写字楼市场平均售价36592元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上涨16.8%；平均租金155元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上涨22.1%；平均空置率14.6%，与2010年相比减少16.2%。
市场供应
传统商圈表现平稳 罗湖商圈大放异彩
房讯房地产研究院（CORC）调查报告显示，2011年深圳全年新增供应43万平方米。
目前深圳写字楼主要集中在福田中心区、车公庙片区、地王、国贸片区几大商圈，截止2011年底，深圳甲级写字楼市场总量达到250万平方米。
销售市场方面，在2011年里，主要商务区内新落成的高品质物业的鲜有发售，二手业主也普遍惜售，放盘量较少及叫价过高等因素，使写字楼买卖成交量较去年大幅减少，但素质良好的写字楼依然被投资者看好。主要原因一是住宅市场投资受限，不少投资客从住宅市场转向商业地产，令商业地产的购买需求保持旺盛；二是今年以来，一手写字楼新增供应较少，而二手市场上业主惜售，放盘量也较少，由此造成市场上供求关系紧张，助推价格上涨。
福田中心区高档写字楼如卓越时代广场、诺德中心等，目前成交价格已高达6.5万元/平方米，放盘价高达7万元/平方米。同时，高品质只租不售物业，将成为未来写字楼供应的主要趋势。
租务市场方面，京基100、NEO企业大道A栋、嘉里建设广场二期等高品质写字楼入市带来新增供应。亮点来自罗湖，京基100是罗湖七年以来首个入市的甲级写字楼物业。12月18日，京基100大厦正式入伙，以441.8米楼高在深圳创造了一个全球性的金融标志。
福田中心区的卓越世纪中心租金基本在２３０元/平方米，嘉里建设广场更是达到２６５元/平方米，嘉里建设广场二期于第4季度正式入伙，成交租金屡创深圳写字楼市场租金新标杆。
市场需求
内资企业主导市场 销售市场乏善可陈
房讯房地产研究院（CORC）调查报告显示，2011年深圳全年吸纳量为38万平方米，较2010年增长10.2%，为历史最高值。
租务市场
尽管外资企业需求出现强劲增长，来自内资企业的成交仍然占深圳甲级写字楼全年成交的的大多数，来自国内大型金融、IT行业的企业仍然是推动甲级写字楼租赁需求增长的主要动力，值得注意的是中小型投资公司的租赁需求有增多趋势。
随着深圳打造金融中心，发展总部经济等相关政策的出台，金融类，总部类物业比例正逐渐上升。一方面位于福田中心区的多个金融总部物业正密锣紧鼓地建设当中，如深交所大厦、太平金融大厦、招商证券、华安保险的总部等。另一方面，像大成基金、华润、中石油等多个企业总部也强势进驻后海中心，"总部基地"正逐步崛起。上述金融企业总部的设立，将进一步加快了深圳建设金融中心的步伐，为写字楼市场带来大量高品质的金融类、总部类物业，将推动深圳写字楼物业品质的进一步提升。金融类，总部类物业比例的上升无疑把深圳写字楼发展带进一个新的时代。
2011年，大宗交易成为深圳全年甲级写字楼租赁市场消化能力提高的主力军。如华润深国投在嘉里建设广场三座租赁6000平方米面积，深业融资担保公司租赁卓越世纪中心的高区2000平方米面积，中国移动租赁车公庙绿景纪元大厦5100平方米面积。
在国内经济稳步发展的整体趋势下，过去几年积累的外资企业办公需求得到逐步的释放，为深圳高端写字楼市场带来旺盛的需求。另一方面，福田中心区商务氛围日趋成熟，租金于今年快速攀升，也迫使部分需求外溢。由于经济形势好转刺激更多企业搬迁升级或扩张，对高品质写字楼的需求增加，对于这些新近入市的高端写字楼的需求有增无减。深圳产业转型和总部经济的发展也给甲级写字楼的租赁市场提供了良好的发展前景。在单一产权大行其道的深圳甲级写字楼市场，国内外大企业整层租赁的现象也越来越普遍，未来需求仍然旺盛。
商圈成熟度、发展前景仍然是各写字楼客户的主要选择指标，另一方面区位条件、硬件配置、产品细节、专业的物业管理服务、绿色办公、开发商品牌及经营理念等成为市场竞争的关键因素，高品质的只租不售物业将成为未来写字楼供应的主要趋势。随着专业房地产开发商实力及经验不断增强，开发商已经从初期依靠销售物业迅速获利转向长期持有物业以获得持续现金流，开始关注企业的长期发展；同时部分企业基于将来上市的需求，将持有一定量的优质物业资产，而只租不售物业是这类优质物业资产的重要组成部分。因此，面向高端客户，硬件品质优越的单一业权物业是未来市场供应的主流。
2011年较为瞩目的大宗交易还包括：全球四大会计事务所之一的普华永道租下罗湖京基100大厦1万平方米、世界500强瑞士诺华制药、中盈集团、纽威咨询等正式签约京基100大厦、立邦漆和中国建设银行分别进驻CBD西区的N EO企业大道。
销售市场
2011年，深圳主要商务区内新落成的高品质物业的鲜有发售，二手业主也普遍惜售，放盘量较少及叫价过高等因素，使写字楼买卖成交量较去年大幅减少，但素质良好的写字楼依然被投资者看好。
深圳写字楼销售市场，住宅限购限贷，写字楼在这些方面尚未受到限制，成为为数不多的投资渠道之一。而甲级写字楼今年市场供应持续萎缩，在市场需求强劲的情况下，使得深圳甲级写字楼市场表现突出。"限购令"的实施进一步打压住宅市场投资投机活动，令部分资金流向商业地产，进一步拉动写字楼投资需求并推高售价，令高端优质写字楼物业成为投资者关注的重点。同时，2011年深圳写字楼市场1000平方米以上的大单成交比例下降到2008年以来的最低点。
主要原因有三点：一是国际经济环境动荡，致使部分投资客陷入观望，暂缓入市；二是从7月份开始，深圳各家银行对商用物业贷款利率普遍上浮30%，贷款门槛提高、融资难加重观望情绪；三是上半年写字楼售价大涨已到高位，部分投资客担心后市会出台针对商业地产的调控政策，不敢贸然入市。
市场综述
大运提升城市价值 东进西移多核发展
根据房讯房地产研究院（CORC）的最新统计数据，截止2011年12月，深圳写字楼市场平均售价36592元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上涨16.8%；平均租金155元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上涨22.1%；平均空置率14.6%，与2010年相比减少16.2%。
从供需关系来看，房讯房地产研究院（CORC）统计显示，2011年深圳全年新增供应43万平方米；全年吸纳量为38万平方米，较2010年增长10.2%，为历史最高值。
从租售价格来看，租金和售价双双上涨，深圳写字楼市场平均售价36592元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上涨16.8%；平均租金155元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上涨22.1%。
从商圈分布来看，目前深圳写字楼主要集中在福田中心区、车公庙片区、地王、国贸片区几大商圈，NEO大厦和东海国际中心等高品质写字楼的入市拉高了中心西区物业的平均质素，使得中心西区写字楼活跃度逐渐增加，加上南山区的写字楼市场进一步成熟，前海大开发以及深港一体化进程规划利好下，客户西移现象日渐明显。另外，随着罗湖京基100深圳最高楼的入伙的同时，亦标志着蔡屋围新一轮城市更新即将启动。深圳写字楼市场东进西移，呈现多核心发展的态势日益明显。
展望
地铁开通、深圳北站投入使用、大运会举办以及区域规划的升级，将为区域写字楼市场的发展带来新动力。深圳住宅市场由于日益趋紧的政策发展受限，给未来写字楼市场的发展带来重要的机遇。
随着深圳打造金融中心，发展总部经济等相关政策的出台，金融类，总部类物业比例正逐渐上升。一方面位于福田中心区的多个金融总部物业正密锣紧鼓地建设当中，如深交所大厦、太平金融大厦、招商证券、华安保险的总部等。另一方面，像大成基金、华润、中石油等多个企业总部也强势进驻后海中心，"总部基地"正逐步崛起。上述金融企业总部的设立，将进一步加快了深圳建设金融中心的步伐，为写字楼市场带来大量高品质的金融类、总部类物业，将推动深圳写字楼物业品质的进一步提升。金融类，总部类物业比例的上升无疑把深圳写字楼发展带进一个新的时代。
2012年深圳写字楼市场预测：第一，供应量大幅增长，预计2012年甲级写字楼新增供应将超过55万平方米。第二，2012年国内投资和内需拉动经济的增长，将继续刺激国内企业对写字楼的扩张需求。预计2012年深圳甲级写字楼租金有望继续增长，涨幅预计在10-20%。第三，而受制于外围经济的不确定性，甲级写字楼售价增幅较2011年将有所放缓，预计增幅5-10%。
关于CORC
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