投资写字楼产品 须警惕好棋变烂棋
导语：投资写字楼产品 须警惕好棋变烂棋，由于住宅市场受调控政策制约，有不少投资人士满怀期待地奔向了写字楼市场，但有人最终发现，并非每个项目都能带来让人满意的收益。。全面专业独到商业地产新闻，尽在成都写字楼信息网新闻中心。
■成都写字楼存量高企，预计当前的去化需要19个月
■投资类似环球中心的大型项目，更需要做长线考虑
■选择购买写字楼物业，应认真盘算其投资回报率
由于住宅市场受调控政策制约，有不少投资人士满怀期待地奔向了写字楼市场，但有人最终发现，并非每个项目都能带来让人满意的收益。抛开那些租金仅二十、三十元/平方米，已被市场证明是“不良投资品”的项目来说，部分租金上百元/平方米号称投资有保障的产品，在经过市场深度检验后仍是一盘“投资烂棋”。个中缘由，值得业内外挖掘、深思。
如何选择写字楼产品？ 在存量高企的成都市场，选择这类物业需要注意什么？针对这类问题，本报记者近期对市场进行了实地探访，并专程采访了多家写字楼项目负责人及行业研究人士。
现状
市场已进入高存量时代
在住宅市场受到调控的背景下，写字楼成了不少投资者青睐的稳健型商业产品。据中成房业相关数据显示，上半年成都写字楼成交面积大于供应面积，市场供不应求，上半年销量连续5个月超去年同期水平，使得主城区写字楼供求比下降，销售压力相对减少。
然而商业项目的过多、过快上马，也导致成都写字楼市场出现了存量高企的现状，空置率整体处于高位。记者从锐理数据提供的资料中发现，近两年来成都写字楼市场整体呈现供应、售价都逐年攀升的总体趋势，进入了黄金发展期，供销比逐年缩小，但存销比也逐年加大，去化压力很大。
另有数据反映，截至2013年第二季度，成都优质写字楼总存量达439万平万米，成都的办公楼新增供应逾58万平方米，达到历史最高水平，按照2012年写字楼的去化速度算，预计这些存量未来的去化时间需要19个月。
同时，成都在建写字楼项目表现出区域集中呈现的特点，南延线供应、销量、存量最为活跃。城南写字楼存量面积为156.87万平方米，占比达到53%，而且主要集中的高新区超成都总存量的1/3，在同区域大量同类型物业出现时，项目的后期租金水平或难维持在高位。
算账
对大型项目要做长线考量
“写字楼投资成功与否，最直接的判定方法即看投资回报率，对于一个均价动辄上万元的写字楼来说，后期每月租赁价格应至少达到80元/平方米，这样的回报才算正常。”成都写字楼网副总经理杨雪梅告诉记者，写字楼作为投资品，其回报率至少应有8%左右才算合理，若更低则可以判定为比较失败的投资。
杨雪梅和记者探讨了众多案例，以城南当前最火的环球中心为例，其目前的写字楼租金水平在30—50元/平方米左右，以售价9000元/平方米计算，投资回报率最多在5%左右。“其实，在城南写字楼大量同类型产品集中放量后，几十元每平方米的价格很普遍，而环球中心火红的销售成绩和租金徘徊不高的矛盾则非常典型。”
杨雪梅还表示，环球中心项目自身超大的体量以及区域写字楼存量的高企，都让项目后期租赁压力重重，而小业主的物权形式也让业主之间存在项目竞价，难以保证租金水平，分割的业权还使得项目难以把控入驻企业的品质。“72万平方米的写字楼体量，这给后期管理带来了巨大挑战，甚至会影响到租金水平。”
高力国际成都公司董事邱莉玲女士则认为，由于供需不平衡的状况还将维持一段时间，对于环球中心这样的项目而言，投资者要想做短线投资肯定不适宜，2—3年内项目或不会有太大改观，对这类项目要做长线考量，至少要3—5年。
理性
警惕高售价低回报项目
环球中心属于典型的售价低、租金更低的项目，投资回报率短期看不到太大的上升空间，而另一类写字楼表面看起来租金水平并不算低，但是通过与前期售价对比，则会发现其投资回报率并未达到应有的水平。杨雪梅表示，后者最典型的代表有时代8号、保利[简介 最新动态]中心，这两个项目分别位于东大街、领馆路，可以说占据了商务地理优势。
时代8号目前租金为每平方米90—110元左右，对项目高达18000—20000元/平方米的单价而言，其作为投资产品的回报率并不算高。有业内人士也表示，由于项目属于毛坯交房，后期租户入住还需要花费较高的成本进行装修。
保利中心的价格在20000元/平方米左右，租金为70—80元/平方米左右，与时代8号类似，这一项目也有散售，由于该项目开发商自己持有部分产品，物业方对自持部分的推荐力度更大，小业主的利益需要更多保障。
对于这两个项目后期的表现，记者采访过的众多业内人士还给出了乐观的观点：一方面，这两个项目都占据了绝佳的地理位置，东大街是锦江区打造的金融街，在吸引金融企业集群入驻方面有独特优势，保利中心更是领事馆路独一无二的高端写字楼；另一方面，这两个项目总体建筑品质不错，开发企业的品牌认可度也高，项目后期的回报率也容易得到实现。本报记者 李悦
业界观点>>>
投资写字楼
要掌握三个关键
写字楼投资还应具体注意哪些方面？记者搜集整理了相关资料并咨询了部分专业人士，得到了以下三个结论：
一、看项目业权是否单一
业内人士认为，决定写字楼租金最关键的因素莫过于产品是否具有单一产权。从国外和中国香港地区等写字楼发展较为成熟的经验来看，优质的单一产权写字楼无疑将是未来市场的主流。相较于产权分拆销售的写字楼项目，单一产权的写字楼项目更具有长远投资优势，并更易在客户群体中树立口碑。如仁恒置地广场、中海国际中心、成都来福士广场都属于单一物业，东大街线上的明宇金融广场、平安晶融汇写字楼项目也由于业权统一，租金价格相对区域其它产品就更高。
二、看项目是否处于核心地段
成都悦城时代物业服务有限公司总经理张怀林表示，是否位于城市中心区是衡量一幢写字楼档次高低和投资价值大小的重要因素，核心商圈也更容易带来集群效应。高力国际成都公司董事邱莉玲也称，如果想要稳定的租金回报肯定要选择市中心，但市中心区域售价也高，若在城南区域，那最好关注距离地铁站步行5—8分钟以内的物业。
三、看项目软硬件标准如何
业内人士认为，项目的软硬件水平也决定租金走势。如果说项目的硬件标准从一开始就决定了其租金水准，那软件标准则会在更长的时间内影响投资回报率。以时代广场为例，虽然该项目是分散物业，但由于项目方在物管和招商方面下了功夫，入驻企业的品质就很高。
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