戴德梁行：二线城市写字楼投资市场蓄势待发

导语：戴德梁行：二线城市写字楼投资市场蓄势待发，戴德梁行厦门公司7月24日上午在其位于厦门国际银行大厦11楼的会议室召开了新闻发布会，就如何看待中国二线城市写字楼投资市场给出新观点。发布会吸引了厦门多家媒体记者出席，戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏、戴德梁行厦门分公司高级市场及投资经理林楚洲均就二线城市的写字楼市场发表了精彩演讲。。全面专业独到商业地产新闻，尽在成都写字楼信息网新闻中心。

　　戴德梁行厦门公司7月24日上午在其位于厦门国际银行大厦11楼的会议室召开了新闻发布会，就如何看待中国二线城市写字楼投资市场给出新观点。发布会吸引了厦门多家媒体记者出席，戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏、戴德梁行厦门分公司高级市场及投资经理林楚洲均就二线城市的写字楼市场发表了精彩演讲。
　　二线城市发展现状
　　观察大多二线城市，会发现其GDP的增长率近十年来始终远高出全国GDP的增长水平，经济迅速崛起，城市建设日新月异，城市化水平也不断提高。二线城市都正在经历大力发展第三产业的阶段，逐步从第二产业导向型过渡到第三产业为主导的发展模式。随着我国经济社会进一步的发展，二线城市将是未来城市发展的主体，将成为各项资源的集聚地。过去六年许多二线城市的第三产业增加值都保持在每年10%左右的增速，例如厦门、大连、杭州等。
　　 二线城市的产业功能配套及开发的综合成本相对低，城市的功能基本完善，利于资本的积聚。民间资本开始发育，相对于门槛较高的一线城市，一些中小资本更容易进入二线城市，在二线城市可以找到很好的投资机会。与此同时，国际资本也开始向二线城市延伸，对于二线城市的发展前景非常看好。
　　二线城市写字楼市场现状
　　在某些城市，新的中央商务区发展迅猛，从国內主要的14个城市来看，平均约有50%的未来供应将来自于新兴商务区域。二线城市核心区域的写字楼市场需求强劲，主要是最近几年新规划的新区、城市副中心等这些区域会存在供大于求的现象。很多开发商都希望在建成之前就能散售回流资金，投资者担心租赁风险也不敢轻易入市。写字楼项目之间竞争可能会比较激烈，租金在这个阶段受到压抑，租金增长速度较慢。然而这些城市经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将逐步上涨，特别是对高端写字楼的需求正在不断增强，这种经济转型所带来的需求，需要一定的时间才能得到完全释放。
　　为何投资二线城市写字楼
　　上海、北京等一线城市投资市场已相对成熟，成为中国优秀的投资市场，长期收益稳定，物业价值已相对稳定，价值增长的速度低于租金增长的速度，回报率较低，一般在5%左右。二线城市虽然租金较低，但物业价值也较低，目前许多城市的写字楼都处于价值洼地，未来价值增长的空间非常可观，尤其是优质二线城市中的优质写字楼物业。第三产业的大力发展能够对写字楼市场提供有力的支撑，除此之外，二线城市轨道交通等配套设施的大力建设，也为办公项目提供了发展机会。二线城市的写字楼投资市场将复制一线城市的规律，从投机型的市场逐渐发展成优秀的投资型市场，在此期间物业价值将会有大幅的上升。目前，二线城市核心位置整幢持有的高品质物业还是较为稀缺，投资时需要具有前瞻性的投资眼光和专业的投资顾问服务。
　　如何投资二线城市写字楼
　　作为前瞻性的代理行，戴德梁行认为投资二线城市写字楼不能只看租金和出租率，还要看到这个城市的未来规划和发展前景，要看到物业升值的潜力，投资的是城市经济转型带动商业地产价值增长的机会。从2004年到2013年间，上海甲级写字楼单价增长了220%，北京增长了250%，广州深圳同样成功转型。苏州丶南京丶大连已经有外资基金成功投资并退出获利的成功例子。
　　考量项目时选址很关键，一定要在城市核心区域投资写字楼项目，并且要在有产业基础的区域。注重项目品质，可以聚焦二线城市的蓝筹物业，避免不成熟市场中普通项目间的竞争带来的风险。优质物业相对稀缺且能带来更好的收益，因为大型公司和跨国企业从一线城市转移到二线城市时，都渴望入驻品质更高的写字楼。当二线城市写字楼价值整体提升时，优质项目的上升幅度将最为明显。
　　戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏认为，选择城市时要注重三点：第一点，当地经济发展水平、服务业总体水平、金融业发展水平，这决定了该市场对于写字楼的需求量。第二点，写字楼市场规模，有了一定的规模才能形成浓厚的商务氛围，才具备了可供投资的条件。第三点，市场资金量，是否有知名开发商进入，是否已有投资机构进入，有了大型机构和资金的支持才能形成良性的房地产投资市场。例如厦门，近十年来经济总体表现良好，多次入选全国最具发展潜力城市50强，2012年第三产业比重已经达到50.05%。随着海峡两岸关系回暖以及海西发展战略实施的持续利好，厦门的经济发展将得到进一步的推动。经过2007-2008年政策性集中供应的77万平方米和2012年两岸金融中心及岛外商务区112万平方米的新增供应，厦门写字楼市场已初具规模。万科、华润、龙湖、马来西亚IOI集团等知名开发商已纷纷进入，外资投资基金也频繁造访厦门。此外，厦门市近年来写字楼市场价格上涨幅度较大，但是整体表现落后于商品住宅，仍处于价格“洼地”，预计未来存在较大的上升空间。

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