个人商用房什么意思

解读标准购房合同 　　该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_____________，建筑层数为：__________层，其中地上___________层，地下___________层。　　该商品房为第一条规定项目中的第___________【幢】【座】_________【单元】【层】___________号，该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。　　该商品房的用途为【普通住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【 】：________；【层高】【净高】为：________米,【坡屋顶净高】最低为：________米，最高为：_______米。该商品房朝向为：_______________。有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。　　出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是______________，其预测建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积___________平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。　　签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为_______________。 (如：正负零、地下一层•••地上五层、•••结构封顶)　　本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。　　【解读】本条第一款主要是说明本商品房的主体建筑结构、和建筑层数。房屋的建筑结构大体上分为三种，即砖混结构、框架结构和框架剪力墙结构。多层住宅一般是砖混结构，造价低，但由于受力原因，开间不能太大。框架结构和框架剪力墙结构一般用于高层建筑，抗震性能好，室内空间较大，房间分割组合自由度也大一些，但造价相对较高。　　第二款主要是说明商品房的确切位置等，包括商品房所在幢(座)号、层数、门牌号。需要说明的是，这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同的一个重要附件，商品房的许多基本情况是要通过房屋平面图来反映的。平面图应当尽量详细，平面主要尺寸，包括墙体厚度、门窗尺寸要全，房屋朝向也应当在平面图中标明。为了和后面的规划设计等条款的内容相配套，合同中最好将该商品房所在小区的总平面图附上，对于买受人关心的规划、设计等问题，总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。　　第三款是要求出卖人依据该商品房所在项目(楼宇)的《建设工程规划许可证》上载的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、等相关指标。 　　商品房有多种用途，如用于住宅、商业等。每一种商品房的用途决定了它使用功能、土地出让最高允许年限、买卖过程中的税费负担等问题上是有很大区别的。如住宅土地出让年限最高为七十年，用于娱乐业的商用房是四十年，超过法定使用年限，土地或者被收回，或者重新补交土地出让金，如果把商用或商住两用房当做住宅出售，无疑增加了购房者今后的负担和风险。　　层高与室内净高的区别在，层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，而室内净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。根据《住宅设计规范》的规定，1、普通住宅层高不宜高于2.80m；2、卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3；3、利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1／2 面积的室内净高不应低于2.10m；4、厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m；5、厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。有的开发商在宣传时或签订合同时将层高说成是净高，误导消费者，结果交房时净高达不到法定标准，在这样的房间里生活会感到非常压抑，所以在签定购房合同时要注意标明是层高还是净高。　　本款也规定了解决阳台面积的计算纠纷问题。商品房阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系。依据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》8.2的相关规定，全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。本款中的"封闭式"是指全封闭的阳台，"非封闭式"是指未封闭的阳台。阳台的封闭方式以经报批的商品房规划设计图决定的，开发商不得擅自变更其封闭方式。　　第四款是在签订商品房买卖合同时，商品房的建筑面积一般存在两种情况，一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果已经房地产行政主管部门审核通过。另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格的单位实施测绘，但还未经房地产行政主管部门审核通过。在第一种情况下，在签订合同时，适用"产权登记"建筑面积；在第二种情况下，在签订合同时，适用"合同约定"建筑面积。从目前的实际情况看，购房人在购买预售商品房或符合第二种情况的现售商品房时，当事人应当约定"合同约定"建筑面积。　　在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积。　　a、按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第四条的规定，商品房的套内建筑面积是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。　　套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。套内使用面积计算，应符合下列规定：　　l 套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐 厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；　　2 跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；　　3 烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；　　4 室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层， 按复合保温层表面尺寸计算；　　5 利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m～2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；　　6 坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。　　套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。　　阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 　　1.封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； 　　2.挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； 　　3.凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积； 　　4.半挑半凹阳台，挑出部分按其底板投影面积的一半计算建筑面积，凹进部　　分按其净面积的一半计算建筑面积。　　b、公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。分摊公用建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。　　根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定，各套(单元)分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套(单元)套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。　　可分摊的公用建筑面积：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 　　不应计入的公用建筑空间：1、作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间；2、售房单位自营、自用的房屋。　　另外大家可以通过计算房屋使用率来选择适合自己的房子。所谓房屋使用率是指套内使用面积与建筑面积之比。高层塔楼的使用率是72-75%，高层板楼的使用率是78-80%，多层住宅的使用率约为85%左右。高层房屋一般是指高于24米的建筑物；多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。　　第五款　　本条主要是要求出卖人依据《建设工程规划许可证》以及其他合法有效的证明材料，填写商品房的位置、层数、用途、面积等基本情况，买受人要注意查验。

个人商用房的意思是，利用银行提供的专项贷款“个人商用房贷款”建造的写字楼或办公场所，房屋的属性是个人经营性商用房，这种房屋不同于商铺的地方就是，限贷款人自己经营使用，在贷款没有还清之前，不得做转让、转租、出售等交易。

个人商用是指借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房用的！