物业管理方案细则

　第一章   物业管理要点 ● 运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。 ●人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。 ●结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。 ●为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。　　一、一种模式 　　针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户需求。 　　建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。 　　管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。 　　追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。 　　二、二项承诺 　　1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。 　　2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。 　　三、三个重点 　　1、完善服务、诚信待人 　　物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。 　　2、环境管理责任到人 　　大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。 　　3、安全、消防真抓实干 为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。 　　四、四项措施 　　1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。 　　2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章主度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。 　　3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。 　　4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。　　第二章 拟采用的管理模式 　　一、物业管理架构 　　物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。 　　本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 　　1、综合管理部 　　（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。 　　（2）负责员工工作考勤。 　　（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。 　　（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。 　　（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。 　　（6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。 　　（7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。 　　（8）组织、开展企业文化活动。 　　（9）总经理指派的其他工作。 　　2、物业管理部 　　（1）负责筹建、管理员工餐厅。 　　（2）负责会所及会议中心的管理。 　　（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。 　　（4）负责物业的日常清洁工作。 　　（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。 　　（6）负责物业的除虫灭害工作。 　　（7）协助业主处理租赁工作。 　　（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。 　　（9）负责业户档案的建立与管理工作。 　　（10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。 　　3、安全管理部 　　（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 　　（2）与政府、消防、司法部门保持良好的关系。 　　（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。 　　（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。 　　（5）与业主签订“消防安全责任书”。 　　（6）负责物业大型活动的警卫布置。 　　（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。 　　（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。 　　（9）负责监工室管理工作。 　　（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。 　　（11）总经理指派的其他工作。 　　4、工程管理部 　　（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。 　　（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。 　　（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。 　　（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。 　　（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。 　　（6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。 　　（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 　　（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。 　　（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。 　　（10）总经理指派的其他工作。 　　5、财务管理部 　　（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。 　　（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。 　　（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。 　　（4）征收和支付管理公司各类合同费用。 　　（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。 　　（6）按员工工资表发放员工工资。 　　（7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。 　　（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。 　　（9）总经理指派的其他工作。