成都调控房地产“组合拳” 严格税收政策
导语：成都调控房地产“组合拳” 严格税收政策，成都市出台《关于进一步加强房地产市场宏观调控工作的实施意见》，《意见》从进一步加强房地产市场监管、加强房地产用地管理、严格执行差别化住房信贷政策、严格执行房地产税收政策和加大保障性住房建设力度等五个方面提出要求。。全面专业独到商业地产新闻，尽在成都写字楼信息网新闻中心。
记者获悉，为进一步加强房地产市场调控和监管，促进我市房地产市场平稳健康发展，日前，成都市出台《关于进一步加强房地产市场宏观调控工作的实施意见》（以下简称《意见》），《意见》从进一步加强房地产市场监管、加强房地产用地管理、严格执行差别化住房信贷政策、严格执行房地产税收政策和加大保障性住房建设力度等五个方面提出要求。
无证预售 依法没收违法所得并处以罚款
《意见》规定，房地产开发企业要认真执行商品房预售许可管理制度，按照商品房预售方案销售商品房，未达到规定的工程形象进度不得申办预售许可，未取得预售许可前不得预售，不得以认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，违规预售的，依法没收违法所得并处以罚款。
与此同时，为了强化预售资金的监管，要求开发商在办理预售许可证之前必须开设监管资金账户，而今后老百姓购房的房款，就将直接划到这个监管账户上，纳入监管。《意见》中明确要加强预售资金监管，房地产开发企业申办预售许可时应提交与监管银行签订的预售资金监管协议，确保预售资金用于商品房项目工程建设。
而值得一提的是，我市在强化商品房预售措施中，要求强化预售商品房质量保证，要求要有质量责任承担主体。《意见》中明确规定，暂定资质的房地产开发企业在申办商品房预售许可时，要在预售方案中明确发生企业破产、解散等情况后的商品房质量责任承担主体，并附具质量责任承担主体担保函，质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。
房源价格一经备案 开发商3个月内不得调整
心仪的房源一天一个价，搞得购房者眼花缭乱，最后冲动购房。今后，这样的情况将不复存在，成都将重拳出击开发商的随意调价，只要开发商公布了价格，3个月之内都不得做任何调整。据了解，对于价格调整的规范，是此次《意见》中的一大着力点，其中明确提出，房地产开发企业必须严格按照报送价格，按套明码标价、“一房一价”、公开销售。报送价格3个月内不得调整，3个月后需要调整价格的必须重新报送并按规定重新公示。而在新价格公示前，可售房源仍按原价格销售，房地产开发企业不得拒售。
而针对开发企业擅自分批次销售，变相囤积房源的不规范措施，此次，《意见》中也明确要求，房地产开发企业申办预售许可时必须在预售方案中据实按套报送预售价格，并在取得预售许可后10日内一次性将全部可售房源公开对外销售。同时，《意见》中明确规定，房管部门要加强商品房销售价格监测，房地产开发企业应将房价折扣、优惠等促销形式在销售现场进行公示，对商品房实际成交价格高于报送价格的，将关闭商品房买卖合同网上签约系统，不予合同备案。
有捂盘惜售等行为的将被重处
《意见》中明确，对取得预售许可，未在规定时间内将全部可售房源一次性公开销售、有房不售或签订虚假商品房买卖合同等行为，采取暂停预售，关闭商品房买卖合同网上签约系统，记入信用档案及人民银行征信系统，情节严重的，依法降低或取消房地产开发企业资质，同时禁止该企业及其控股股东参加我市土地竞买活动。金融机构按规定停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
土地闲置两年以上将被收回土地使用权
为了加大闲置土地的清理力度，《意见》中明确，国土部门采取有效措施，加快清理处理闲置土地。对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处；因规划调整、基础配套不完善等造成土地闲置的，各相关部门要积极配合国土部门制定解决方案，落实措施，督促动工。
对已到约定开发动工时间但未构成闲置的土地，限期开发动工建设；对闲置1年未动工开发，并且无正当理由不开工建设的，按《闲置土地处置办法》予以处罚；对闲置时间已满2年以上，且无正当理由不开工的土地，由国土部门坚决依法收回土地使用权。
土地出让金必须在合同签订半年内付清
《意见》中明确，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，3个月内再缴纳出让价款的20%，余款在合同签订半年内付清。合同中必须明确开竣工时间。同时，《意见》中还对坚持净地出让、严格土地竞买人资格审查等方面做出了明确规定。
严格执行差别化住房信贷政策
《意见》中明确规定，居民家庭向商业银行贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的居民家庭和不能提供我市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放住房商业银行贷款。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止将消费性贷款用于购买住房。
同时，规定严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
房屋价格高低与土地增值税预征比例挂钩
《意见》中明确严格执行个人购房的有关税收政策，同时要求税务部门加强房地产开发企业的土地增值税预征管理，根据房屋价格的不同，征税的标准也不一样。按照规定，对普通住房按1%预征；对非普通住房售价不超过普通住房价格标准（即房管部门定期公布的住房平均交易价格的1.4倍）的按1.5%预征，超过普通住房价格标准不足20%（含20%）的按2%预征，超过普通住房价格标准20%以上的按2.5%预征。另外，《意见》还要求税务部门对房地产开发企业收取的预售房款全部纳入发票管理。
加大住房保障力度 到2012年再建保障性住房200万平方米
在加快保障性住房供应方面，《意见》中明确提出，按照“按需建设、应保尽保”的原则，建立以公共租赁住房为发展方向，体现廉租房、经济适用房、限价商品房、员工公寓和农民工住房的保障要求，梯度化、多形式、全覆盖的住房保障体系。2010年，中心城区新开工建设廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等保障性住房100万平方米，到2012年全市再建保障性住房200万平方米。与此同时，《意见》中明确要求在发展保障性住房方面，要在工业发展区、开发区和外来务工人员较多的地区，集中建设员工公寓和农民工住房。2010年，新开工建设75万平方米，到2012年再建成150万平方米。并通过收购、采购以及在普通商品住房项目中配建等方式，增加保障性住房房源，切实解决中低收入家庭住房困难。《意见》中强调，各区（市）县政府、市政府有关部门要加大力度，全面落实保障性住房建设资金，加快建设进度，已开工建设的保障性住房要确保按时交房，强化工程质量和安全管理，确保完成保障性住房建设计划。(李凌翌)
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