在销售商铺中要注意哪些问题

随着居民积蓄的增多和投资意识的增强，越来越多的人关注起商铺来，一铺养三代，真实地反映了商铺在市民心目中的地位。如何投资商铺？投资商铺要考虑哪些问题？相关商业地产投资所需了解和探索的东西实在太多了.在这里，根据专业房地产代理公司的实际运盘经验，送您六大商铺投资的“黄金”法门，使你在投资商铺时游刃有余。【一】先问投资目的投资商铺的目标是保值、增值还是获取利息收入，是短期投资还是长期投资都是投资决策的关键。很多商铺投资者总希望在短短的几年内就收回投资。有没有这样的可能呢？答案是否定的。商业经营已不属高利润行业，想通过买商铺暴发不太可能。商铺投资的特点就是每年回报比较稳定，但不高，一般在总投资的4％—10％之间。商铺的升值主要通过土地的升值来表现，如果土地价格没有太大变化，商铺价格也不太可能狂涨。因此，投资者要有良好的心态，权当作是留给子孙后代的一份家产吧。【二】再看投资资金投资资金是自用资金还是银行贷款，是考虑仅高于利息的资金回报还是租金养房，投资者必须仔细考虑自身的财务状况，同时要合理运用投资的资金，综合考虑商业地产的周期更替、税款，实现投资效益的最大化。不少商铺的投资者往往有一种心理：买商铺，譬如存银行，人民币可能要贬值，但商铺总是会越来越值钱的。不少投资者在投资商铺时往往把租金与银行利息相比，甚至计划好以房租来还银行按揭款，自感得来的租金用来还贷还略有盈余，商铺的投资回报率较为丰厚。但往往没有考虑租赁市场上，尽管房屋租金很高，但租赁换手频频，投资者必须不断地找租客，有一个租赁空缺时间，还需付给中介公司佣金，追加成本，结果往往是回报率下降。【三】关键是投资地段房地产业有句行话，叫“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。与住宅不同，商业地产所处的区位至关重要。大到一条街的区位，小到朝南朝北、街头还是街尾，大有讲究。影响商业地产的区位因素有：人口数量、人流量、同类商业的行业氛围，如服装、餐饮、百货、饰品等各类商品都有其传统区块。一般而言，买商铺首先要看清地段的商业布局。商业物业一般要甄别商业圈，每个商圈都有自己的市场功能定位，投资者必须考虑投资的物业是否能融入到整个商圈内，商圈的发展前景又如何？有人戏称选商铺要跟着“麦当劳”、“肯德基”走，因为这些百年老店选店面的经验十分丰富，同时为选址所做的市场调查、人流监测、周边行业影响等分析不是一两个月就能决定的事。【四】比较投资价格商铺的投资价格关键要看该商铺的租金水平及租赁情况，一般而言房价在年租金的10－20倍还是可以接受的，但要注意商业物业所处区位的经营状态、店多拢市的开发周期、地产本身的性价比以及总价等多方面因素。同样地段的住宅价格可能相差无几，但其商铺价值是不同的。就像一碗同样的大排面，在江宁卖4元还嫌贵，新街口可能卖8元还觉得便宜。因此，商铺的投资价格并不仅仅要看单价、总价，还要注意从地段、周边环境、商业用途等多方面进行比较、考虑。同时，投资商铺应更多地从升值的角度去考虑。如果20000元/平方米可以升值5000元和10000元/平方米可以升值1000元相比，宁可选择前者。另外商铺重要的是有人气，未来最有人气的地方才最有价值。【五】甄别投资形态要选择适当的投资物业形态。每种物业形态的投资价值都是不一样的，对投资者本身的适合性也会因人而异。一方面要了解物业本身的安全性、合法性，产权期限是40年还是50年，产权是否明晰，是否有隐藏的交易风险。另一方面，更要了解商铺的可交易性、可流动性。譬如是购买独立式商铺、店中店式还是委托经营式商铺等等，投资形态在一定程度上决定商铺的最终价值。独立式商铺如个股行情，易于转租、转让；店中店式犹如专业市场，关键要看大盘行情；委托式经营得到固定回报，关键还是要看经营效益，收益只是短期内固定，但风险还是要自己承担，经营公司可没有什么抵押给你做担保。业内人士认为，商业街的商铺还是比较值得投资的。一个真正的商业街一般只有50％的商铺，另外的则是咖啡馆、酒吧、艺术画廊这类的休闲配套。同时，最稳妥的商铺投资当属社区便利店。因为它的消费群体比较固定，较为安全。【六】抓住投资时机就像炒股一样，很多投资商铺的人生怕进入的时机不对。那么，现在，还可不可以买南京的商铺呢？业内人士认为，就南京目前的商业状况看，投资商铺还是有发展余地的。发达国家人均商业面积为1．2平方米，上海将近1平方米，而南京只有0．7平方米，并不是很高。时机随时都存在又随时会消失，关键还是要看投资的商铺品质。其实商铺的投资，与城市规划发展、经营品种、区域行业紧密相关，关注城市规划发展动态、区块行情变动信息，对投资商铺大有裨益。投资商铺成功与否，不单只看投资回报率的高与低，租金的稳定性也相当重要。对投资者个人而言，房产毕竟是大宗消费，投资前务必仔细判断研究投资物业的价值和前景，看清房地产投资风险，诸如出租前的装修费用、出租经营房屋要交纳的各项课税品种及所得税、物业管理等费用都应考虑进去。更重要的是，任何租赁项目都不会达到全年满租期，满打满算肯定不切实际，应三思而后行。当然，尽管存在上述风险，但作为投资性项目而言，商铺毕竟是看得见摸得着的，而且不像投资证券那样充满风险。投资商铺，既要追求回报，但也适当存在风险，因此良好的投资心理是至关重要的。量力而行，慎重分析市场，同时对投资回报率有一个正确的预期，投资商铺仍会有一个良好的回报。